Blog zum gesunden Bauen und Wohnen

Neben den zahlreichen spekulativen und sicheren finanziellen Anlagemöglichkeiten dienen Sachanlagen zum Vermögensaufbau. Neben Edelmetallen und Naturprodukten, wie zum Beispiel Bäume, zählen Immobilien zu den sicheren Sachanlagen. Immobilien haben in der Regel einen hohen Wert und sind jedoch am Standort gebunden. Ihr Wert wird vom jeweiligen regionalen Umfeld bestimmt, wie von der Infrastruktur und der wirtschaftlichen Lage der Region. Aber auch Gebiete für Ferien oder für die Kur können den Immobilienwert maßgeblich beeinflussen. Der Einzelne kann eine Veränderung der künftigen Marktlage nur sehr schwer einschätzen. Er benötigt einen Immobilienfachmann, welcher sich in der Region sehr gut auskennt. Im Vordergrund steht die ständige Vermietbarkeit und der mögliche Wertzuwachs aber auch ein möglicher Verlust. Im letzten Fall ist es wichtig, diesen durch rechtzeitiges Handeln so klein wie möglich zu halten.

Die Immobilie hat keineswegs eine sichere Rendite. Nach einer Studie des deutschen Institutes für Wirtschaftsforschung (DIW) erwirtschaften etwa eine halbe Millionen vermieteter Immobilien Verluste und etwa 7 Millionen Immobilienbesitzer verdienen nichts. 57,5 Prozent der Vermieter haben gerade einmal eine Rendite von 2 Prozent und 18 Prozent erreichen eine Rendite von 5 und mehr Prozent. Mit einer Immobilie ein Vermögen aufzubauen ist daher nicht einfach. Entgegen zu halten ist jedoch die Tatsache, dass mit Immobilien das größte Vermögen verdient wird. Dieses Vermögen wird in der Regel durch den höheren Verkaufspreis erzielt. Also einem Vermögenszuwachs, der während der Zeit des Besitzes entsteht. Ob aus Spekulation oder im Verlauf der jahrelangen Nutzung soll hier dahingestellt sein.
Natürlich dienen viele Immobilien als Steuersparmodell. Gerade diese Möglichkeit wird gern von Banken genutzt, um potenzielle Kunden für einen Bankkredit zu begeistern.

Wichtig ist, dass die Immobilie in der Zeit der Nutzung kein Wertverlust durch mangelhafte Instandhaltung erleidet. Ebenso wirkt sich eine Untervermietung nicht günstig aus. Eine fachlich kompetente Hausverwaltung kümmert sich darum, dass das Haus immer in Schuss bleibt und auch vermietet ist.

Dabei ist es wichtig, dass Sie nicht gleich der erst besten Hausverwaltung Ihr Vermögen anvertrauen.
Ich habe sehr gute aber auch sehr schlechte Hausverwaltungen kennengelernt. Wichtig ist, dass sich die Verwaltung sehr gut mit der örtlichen Lage auskennt. Dazu zählt nicht nur die richtige Beurteilung der Mieterstruktur in der Region, sondern auch die Erstellung von Reparaturplänen zur sinnvollen Rennovation und die Beauftragung von qualifizierten Handwerkern. Die Hausverwaltung muss zuverlässig und im Sinne des Eigentümers handeln. Dazu zählt die Bindung langjähriger guter Mieter. Es muss ein sehr gutes Verhältnis zwischen dem Eigentümer und den Mietern aufgebaut und gepflegt werden. Dazu sind jedoch einige Hausverwalter nicht in der Lage. Ich habe einige Hausverwalter kennengelernt, die mit Hausmeisterdiensten angefangen und später auch die Verwaltung übernommen haben. Ich möchte nur auf das leidliche Problem der Schimmelpilzbildung aufmerksam machen. Mit der Verschärfung der Energiesparverordnung werden die Eigentümer durch die Politik zu bauphysikalisch ungünstigen Konstruktionen gezwungen. Ziel soll die Energieeinsparung sein. Längst hat sich herumgesprochen, dass die zu erwarteten Zielsetzungen nur in wenigen Fällen erreicht wurden. Auf der anderen Seite steht jedoch die Begleichung der zusätzlichen finanziellen Belastung, welche durch den zusätzlichen Investitionskredit angefallen ist. Ebenso wird die Gebäudehülle abgedichtet. Erstere führt zur Erhöhung des notwendigen Mietzinses. Je dichter ein Gebäude ist, so weniger Schadstoffe und Wasserdampf werden mit der Umgebung austauscht. Die Schimmelbildung hat daher in den letzten Jahren in Deutschland stark zugenommen. Die Mieter schieben diese auf Wärmebrücken und die Vermieter auf ein unzureichendes Lüften. Unabhängig, wer und was schuld ist, es ist eine zufriedenstellende Lösung für beide Parteien erforderlich. Gute Hausverwaltungen sind dankbar für gute konstruktive Lösungsansätze. Wenn von den Hausverwaltungen keine Rückmeldung zur beauftragten Untersuchung erfolgt und auch kein Honorar gezahlt wird, weiß man, dass die keine Ahnung haben und sich noch auf dem Niveau des Hausmeisterdienstes befinden. In diesem Fall geht der Zank zwischen Mieter und Vermieter weiter.

Nun kann ich an dieser Stelle nicht sagen, welche Hausverwaltung gut und welche weniger geeignet ist. Das müssen Sie selbst herausbekommen. Lassen Sie sich Angebot von verschiedenen Hausverwaltern unterbreiten. Sprechen sich auch einmal mit den Eigentümern aber auch mit den Mietern, welche durch die Hausverwaltung betreut werden.
Es besteht auch die Möglichkeit der eigenen Hausverwaltung. Aber an dieser Stelle soll gleich gesagt werden, eine korrekte Verwaltung kann nicht einfach nebenbei gemacht werden. Sie müssen sich wirklich auch darum kümmern. Zum Anfang wird einiges nicht so richtig funktionieren, aber im Verlauf der Zeit lernen Sie dann alle Tricks, wie Probleme für Sie und für die Mieter optimal gelöst werden. Wie der Winterdienst organisiert wird, welche Gebäudeversicherung erforderlich ist oder was alles zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Haben Sie nicht die Möglichkeit und die erforderliche Zeit, so ist Ihre Immobilie dann bei einem qualifizierten Hausverwalter gut aufgehoben.

Nicht selten ziehen gerade kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften die Selbstverwaltung in Betracht. Sei es, weil sie ihre Angelegenheiten in die eigenen Hände nehmen wollen, die Kosten scheuen oder keinen geeigneten professionellen Verwalter finden. Viele sind allerdings den praktischen und rechtlichen Herausforderungen nicht gewachsen, die die Verwaltung einer Immobilie mit sich bringt – gerade was die Sicherheit und Ordnung des Wohnhauses anbelangt.

Aufgaben eines Hausverwalters sind sehr umfangreich

Das WEG-Gesetz lässt in § 21 Abs. 1 zwar die gemeinschaftliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümer zu, in vielen Fällen lassen sich jedoch die damit verbundenen Aufgaben nicht ohne entsprechendes Fachwissen und hohen Zeitaufwand beantworten. Dies erschwert die Verwaltung und erhöht das Haftungs- und Schadensrisiko. Darüber hinaus kennen sich Selbstverwalter oft nur unzureichend mit den Haftungsrisiken und Pflichten eines Verwalters aus. Und Letztere fallen dabei besonders umfangreich aus, müssen allerdings, weil vom Gesetzgeber vorgeschrieben, beachtet werden.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Vorschriften regelmäßigen Änderungen unterworfen sind. Unter den gesetzlich vorgeschriebenen Verwaltungsaufgaben fallen nicht nur die ordentliche Fakturierung und die Aufstellung eines Wirtschaftsplans, sondern auch die angemessene Versicherung eines Gebäudes, die Instandhaltung der Immobilie sowie das Aufstellen der Hausordnung.

Welche sicherheitsrechtlichen Aspekte eine Hausverwaltung zu berücksichtigen hat

Die Eigentümer einer Immobilie haben dafür Sorge zu tragen, dass von dem Gebäude keine Gefahren ausgehen. In diesem Zusammenhang muss etwa das Dach in regelmäßigen Abständen durch eine Fachfirma überprüft werden, wobei etwaige Schäden an den Dachziegeln zu beheben sind. Kommen die Hauseigentümer dieser Sicherheitsvorschrift nicht nach und sollte durch das Herabfallen eines Dachziegels ein Passant verletzt werden, können die Bewohner für die erlittenen Verletzungen haftbar gemacht werden.

Eine professionelle Hausverwaltung lässt die einzelnen Gewerke innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen überprüfen. Eine weitere Gefahrenquelle kann an frostigen und schneereichen Tagen außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück oder dem anliegenden Gehweg entstehen. Denn aufgrund von Glatteis können Besucher und Fußgänger aus dem Gleichgewicht geraten und sich bei einem Sturz ernsthafte Verletzungen zuziehen. Auch in so einem Fall sind die Wohnungseigentümer in der Haftung. Diese Räum- und Streupflicht kann allerdings auf die Hausverwaltung übertragen werden. Von Vorteil ist dies gerade dann, wenn die Bewohner tagsüber ihrer beruflichen Tätigkeit nachgehen und die Räumung und Streuung nicht sicherstellen können. Die Sicherheit vor finanziellen Belastungen aufgrund derartiger Schadensfälle stellt der Hausverwalter durch den Abschluss entsprechender Haftpflichtversicherungen sicher.

Darüber hinaus dient die Vereinbarung einer Wohngebäudeversicherung dem wirtschaftlichen Schutz vor Gefahren wie Brand, Sturm, Hagel, Rohrbruch und Naturgewalten. Hierbei weiß der Hausverwalter ganz genau, welche Konditionen eine solche Versicherung vorweisen sollte. Im Rahmen der Vorsorgemaßnahmen setzt die Hausverwaltung zudem die Vorschriften zum Brandschutz zuverlässig um und lässt Gefahrenquellen am Gemeinschaftseigentum sorgfältig beheben. Der Sicherheit dient zudem das Verschließen der Haus- und Kellertüren in den Abendstunden.

Wie eine Hausverwaltung die Ordnung im Haus sicherstellt

Neben der Sicherheit wacht die Hausverwaltung auch über die Hausordnung, die ein friedliches Miteinander gewährleisten soll. Im Sinne der gegenseitigen Rücksichtnahme werden etwa die Ruhezeiten und die ggf. die Lautstärke von Fernseh- und Hörfunkgeräten geregelt. Um die Ruhe nicht zu stören, kann Kindern ferner das Spielen in den Fluren sowie im Treppenhaus untersagt werden. Darüber hinaus kann festgehalten werden, dass dem jeweiligen Wohnungsinhaber die Sauberkeit von Fluren und Treppen sowie die Reinigung seines Boden- oder Kellerabteils obliegt. Ein Plan für die Kehrwoche soll gewährleisten, dass sich jeder Bewohner an der Reinigung des Gemeinschaftseigentums beteiligt.

Derartige Aufgaben können jedoch nach Absprache auch von der Hausverwaltung übernommen werden. Halter von Hunden kann ferner über die Hausordnung explizit vorgeschrieben werden, dass die Wohnanlagen durch das Tier nicht verschmutzt werden dürfen. Um den Durchgang im Treppenhaus zu versperren, kann die Hausverwaltung im Rahmen der Hausordnung festlegen, dass Fahrräder, überflüssige Möbel und Kinderspielzeug im jeweiligen Privatkeller unterzubringen sind. Nicht wenige WEGs sehen sich leider mit steigenden Müllbergen konfrontiert. Eine kompetente Hausverwaltung kann über die Müllentsorgung wachen und etwa der Verunreinigung des Müllbehälters oder Zerkleinerung großvolumiger Gegenstände und Verpackungsmaterialien überwachen.

Fazit

Genannt ist lediglich ein kleiner Teil der Pflichten, die einer Hausverwaltung obliegen. Die gesetzeskonforme Umsetzung setzt eine hohe Expertise sowie viel Zeit voraus. Jeglicher Verstoß sowie die Nichteinhaltung von Vorschriften gehen zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gerade auch aus diesem Grund macht es in vielen Fällen Sinn, von einer Selbstverwaltung zu Gunsten einer professionellen Hausverwaltung abzusehen. Hierbei können Sie unter einer großen Zahl an Hausverwaltungen wählen. Für die Suche nach einer geeigneten Firma in Ihrer Nähe bietet sich natürlich das Internet an. Hier kann man auch auf eines der Zahlreichen Hausverwalter-Portale zugreifen. Zu empfehlen wäre hier zum Beispiel hausverwalterscout.de mit einer besonders großen Auswahl.

Die Hausverwaltung wird immer aus zwei verschiedenen Positionen betrachtet. Einmal aus der Sicht des Mieters und einmal aus der Sicht des Eigentümers. Die Verwaltung ist ein Vermittler zwischen zwei unterschiedlichen Interessen. Wie gut dies funktioniert hängt von der Qualität der Arbeit und der Qualifizierung der Hausverwaltung ab. Durch meine Arbeit habe ich oft mit diesen Dienstleistern zu tun.

Dabei konnte ich feststellen, dass bei höherer Qualifizierung der Geschäftsleitung in der Regel auch recht gute Verwaltungsarbeit verrichtet wurde. Aber es gibt auch eine Reihe von Hausmeisterdiensten, die gleichzeitig auch eine Verwaltung der Immobilien anbieten. Hier konnte ich oft Probleme feststellen. Sie waren fachlich überfordert.

Gerade in der Zeit, wo der Euro kriselt, ist der Vermögensaufbau und die Vermögenssicherung mit Sachanlagen sehr wichtig. Metalle sind zwar ganz gut aber unterliegen stark den Kursschwankungen. Waren die Goldpreise im letzten Jahr bis zum Frühjahr stark angestiegen, so befinden sich diese seit dieser Zeit in Talfahrt. Dagegen entwickelte sich der Immobilienpreis kontinuierlich nach oben. Besonders gute Entwicklungstrends konnten in den Ballungsgebieten festgestellt werden. Im ländlichen Bereich dagegen sind je nach Standort Preisverfalle zu beobachten. Im ländlichen Bereich sind mehrheitlich kleiner Gebäude vorhanden, die nur in seltenen Fällen verwaltet werden.

Die Hausverwaltung

Der Hausverwaltung kommt eine besondere Rolle zu. Sie muss sorgsam mit dem zu verwaltenden Vermögen umgehen. Je größer der Immobilienumfang ist, so wichtiger sind die fachlichen und die qualitätsgerechten Anforderungen an die Mitarbeiter der Verwaltung. Eine der wichtigsten Aufgaben ist die korrekte Abrechnung der Mieteinnahmen, Hauskosten und der zahlreichen Einzelpositionen der Betriebskosten. Ohne eine geeignete Software für die Immobilienverwaltung ist dies bei dem heutigen Umfang an Einzelberechnungen aus zeitlichen Gründen nicht mehr denkbar.

Ich selbst hatte versucht eine Abrechnung unserer Hausverwaltung zu prüfen, da durch den Mieterwechsel eine für mich nicht nachvollziehbare Differenz auftrat. Ich hatte mehrere Stunden versucht, einen Fehler zu finden. Die Berechnung war korrekt. Ich hatte nur die Begriffe und die Aufstellung der Positionen nicht verstanden. Die Mitarbeiterin hatte mir das auch nicht richtig erklären können. Hätten die Positionen eine allgemein übliche Formulierung gehabt, dann hätte es mir und auch der Hausverwaltung viel Zeit gespart. Die Berechnungen waren ja in Ordnung.

Eine gute Software muss auch eine gute logische Auswertung ermöglichen. Damit lassen sich ökonomisch sinnvolle Entscheidungen treffen. Bei einer Immobilie fallen ständig Instandhaltungskosten an. Können diese sinnvoll geplant werden, so kann die Rückstellungsrate verringert werden. Was für den Eigentümer sehr sinnvoll ist. In vielen Fällen ist ein Immobilienkredit zu bedienen und damit könnte zum Beispiel die Tilgungsrate erhöht werden. Oder was für den Mieter sinnvoll ist, die Wohnungsmiete muss nicht wegen steigender Kosten erhöht werden.

Ein gutes Verhältnis zu den Mietern

Wir selbst und das habe ich auch während meiner Sachverständigenarbeit festgestellt, ist für viele Eigentümer das Verhältnis zu den Mietern sehr wichtig. Leider wird dieses Verhältnis durch Mietnomaden und anderen Mietern, die auf irgendeine Art und Weise Mietzins sparen wollen, getrübt. Es kommen aber auch berechtigte Probleme hinzu, wie die Baufeuchte nach der Sanierung, die in den ersten Jahren zu Feuchteproblemen führen können.

Konstruktive Probleme, Nutzungsverhalten usw. In zahlreichen Beispielen habe ich hierzu in den Artikeln auf meiner Webseite geschrieben. Gerade hier unterscheidet sich die Arbeit der Hausverwaltungen. Ein guter Mieter bringt langfristig einen Mietzins. Verärgert man diesen, so gibt es Spannungen und Probleme. An dieser Stelle muss sich dann auch der Eigentümer persönlich darum kümmern. Die Verwaltung verwaltet, ist aber nicht der Eigentümer.