Die Hauseigentümer in Deutschland werden immer mehr mit der Notwendigkeit des Energiesparens konfrontiert. Zahlreiche Gesetze zwingen den Hauseigentümer zum Handel. Wenig bekannt ist, dass die Eigentümer nur Maßnahmen durchführen müssen, wenn hierfür eine Wirtschaftlichkeit gegeben ist. Sollten die erforderlichen Maßnahmen keinen wirtschaftlichen Sinn machen, das kann zum Beispiel bei dem Anbringen einer nachträglichen Wärmedämmung an auf einer energetisch sinnvollen Außenwand sein. Dann gelten Ausnahmeregelungen. Energetische Sanierungsmaßnahmen sind nicht nur auf die Dämmung der Fassade begrenzt. Sie setzt sich aus vielen Einzelmaßnahmen zusammen, zum Beispiel die Dämmung zum ungedämmten Dachboden oder die Erneuerung der technisch veralterten Heizungsanlage.
Aber bereits die ständig steigenden Energiekosten sind ein Anlass, um eine energetische Verbesserung des Hauses vorzunehmen.

Ich hatte Anfang des letzten Jahres die Energiepreise der einzelnen Energieträger miteinander verglichen. Zwischenzeitlich haben sich bei den einzelnen Energieträgern die Preise leicht verändert. Da künftig die Preise immer weiter ansteigen, ist hier interessant, welche Energieträger günstig sind. Brikett liegen bei ca. 3,4 Ct./kWh, Gas bei ca. 8 Ct./kWh Öl bei 10 Ct./kWh und Nachtstrom bei 23 St./kWh. Natürlich unterscheiden sich die Preise je nach Anbieter und Region. Es wird deutlich, dass Festbrennstoffe, also auch Holzpellets, gegenwärtig preiswerter sind. In der Regel waren bisher alle Energiepreise miteinander gekoppelt, das heißt steigt der Gaspreis, so steigen zeitlich verzögert auch die Ölpreise und die Stromkosten. Auf die Ursachen soll an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden. Wichtig sind technische Lösungen, um die Heizkosten zu senken.
Grundsätzlich muss der Neubau vom Altbau unterschieden werden. Beim Neubau sind alle aktuellen gesetzlichen Reglungen einzuhalten. Da das Haus wenigsten 80 Jahre genutzt werden soll, so ist sehr vorausschauend zu planen. Ein älteres Haus wurde nach den damals geltenden Vorschriften errichtet. Ein Umbau und eine Änderung der Baukonstruktion entsprechend nach neu Vorschriften ist vielen Fällen nur mit erheblichem Aufwand verbunden. Man muss hier in diesem Fall verschiedene Varianten entwickeln und dann miteinander vergleichen. Heizkosten sparen kann man durch Verzicht oder durch sinnvolle technische Lösungen.

Sehr behilflich dabei ist das umfangreiche Portal von http://www.effizienzhaus-online.de, welches Sie bei Planung der Sanierung mit seinem kostenfreien Hauskonfigurator unterstützt. Dabei spielt es keine Rolle, wie Ihr Haus aussieht, ob es sich um ein Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus handelt. Sie können die Sanierungskosten berechnen und so verschiedene Sanierungsvorschläge entsprechend Ihren finanziellen Möglichkeiten durchspielen. Hier finden Sie aber auch technische Lösungen zur Heizung und zur Haustechnik. Haben Sie sich für eine Variante entschieden, so können Sie das Portal auch für die Suche und Auswahl eines qualifizierten Handwerkes nutzen sowie eine Baubegleitung beauftragen. Gerade das Letztere wird aus falscher Kostenersparnis nicht in Anspruch genommen. Viele Bauherrn sind davon überzeugt, dass Sie selbst die Bauüberwachung und Bauabnahme vornehmen können. Stellen sich Mängel ein, so beginnt ein komplizierter Streitprozess, wer dafür verantwortlich ist. Wenn man dann auch noch selbst die Leistung als mangelfrei abgenommen hat, hat man sehr schlechte Karten.
Inwieweit man durch die energetischen Sanierungsmaßnahmen den Immobilienwert steigern kann, ist nicht vollständig geklärt. Da der zusätzliche Aufwand auf den Verkaufpreis aufgerechnet werden muss. Aber eine sanierte Immobilie verkauft sich viel leichter.

Gerade bei älteren Gebäuden können Mängel auftreten, die beim Kauf nicht gesehen werden. Ein solcher Schaden kann durch den Echten Hausschwamm auftreten. Dieser gefährliche Gebäudeschädling wächst im verdeckten Bereich. Das heißt, er wächst in Hohlräumen, wie hinter Holzverkleidungen oder in der Holzbalkendecke. Solche Schäden sind meist erst dann erkennbar, wenn die Dielung einbricht oder die Holzverkleidung vor einer feuchten Wand sich wölbt. Auch wurden im Erdgeschossbereich auf der Innenseite der unteren Wandabschnitte der Außenwand Bitumenpappen angebracht und verputzt. Damit wollte man die Innenwand vor Nässe schützen. Gerade hier zwischen der feuchten Wand und der Bitumenpappe kam es oft zu einem Hausschwammbefall. Dieser wurde erst bei der Putzentfernung sichtbar.

In anderen Fällen wurde zwar ein Holzschaden erkannt, aber als „harmlose“ Holzfäule eingeschätzt. Diese Situationen sind dann nach dem Kauf des Wohngebäudes ärgerlich. Die mit der zusätzlichen Sanierung verbundenen Kosten sind natürlich nicht eingeplant und fordern den neuen Eigentümer. Rechtsstreite wegen Hausschwamm gingen bisher oft für den neuen Eigentümer verloren. Wobei ich hier einige Verkäufer keinen Vorwurf machen kann, da sie einfach den Schaden nicht kannten bzw. als geringfügig einschätzten. Ein altes Haus ist nun nicht mehr neu und es treten an verschiedenen Bauteilen Schäden auf. Das Dach muss neue gedeckt werden, da einige Dachsteine kaputt sind oder der Putz bröckelt ab. Es gibt aber auch andere Hausverkäufer, die den Schaden bewusst verschweigen. Solche Schäden durch den Echten Hausschwamm werden aber auch bewusst für Spekulationen ausgenutzt. Bei einer Wohneigentümerin in Berlin wurde ein Hausschwammschaden sichtbar. Offensichtlich wurde die Sanierung des älteren Wohngebäudes vor dem Verkauf nicht korrekt ausgeführt. Statt der Sanierung sollte sie unbedingt die Wohnung wieder zurück verkaufen. Der Hintergrund war der in der Zwischenzeit um circa 1000 Euro gestiegene Quadratmeterpreis in dieser Wohngegend.

Durch den Bundesgerichtshof wurde am 04.04.2014 (Az. V ZR 275/12) ein Grundsatzurteil gefällt. Darin heißt es: Der Verkäufer muss maximal für die Beseitigung eines Mangels so viel bezahlen, wie das Haus wegen des Mangels wert ist. Entscheidend ist nicht der Kaufpreis, sondern der Verkehrswert, welcher vom Sachverständigen festgestellt wird.

Grundsätzlich muss der Käufer die Sanierung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten durchführen. Erfolgt dies nicht, so muss der Verkäufer den höheren Sanierungsaufwand nicht zahlen.

Im vorliegenden Fall wurde das Grundstück im Kreuzberg (Berlin) auf einen Verkehrswert von 600.000 Euro ohne Hausschwamm und mit der Wertminderung auf 507.000 Euro geschätzt. Aufgrund des Urteils des Bundesgerichtshofes muss vom Kammergericht die Summe neu verhandelt werden, die in diesem Fall nur knapp 100.000 Euro betragen würde. Die Verkäuferin hatte bereits 135.000 Euro erstritten und wollte weitere 500.000 Euro für die Sanierung.

Dieses Urteil lässt sich direkt nur auf den Kauf von Häusern oder Grundstücke anwenden. Das Urteil gilt nicht, wenn vorsätzlich Mängel verschwiegen werden. Eine neutrale Begutachtung durch einen Sachverständigen für Verkehrswertermittlung vor dem Verkauf des Grundstücks oder des Hauses ist sehr sinnvoll, um sich vor Ãœberraschungen zu schützen. Dies sollte im Interesse des Käufers und Verkäufers liegen.