Die korrekte Einhaltung des Mietrechts ist ein Thema, welches sowohl die Mieter aber auch die Vermieter interessiert. Beim Mietrecht gibt es oft Missverständnisse und unnötige Spannungen zwischen Vermieter und Mieter. Es daher ist zu empfehlen, wenn sich Probleme anbahnen, dann sollten Sie rechtzeitig fachliche Tipps und Kniffe zum Thema Mietrecht einzuholen.

Oft sind die ersten Beratungstermine bei spezialisierten Anwaltsbüros kostenfrei aber auch, wenn diese ein Beratungshonorar kosten, ist dieses im Verhältnis möglicher künftiger Probleme und der Folgekosten vernachlässigbar gering. Das ist in vielen Fällen ein Fehler, welcher die Vermieter aber auch die Vermieter begehen. Sie denken, dass sie im Recht sind und die Situation schaukelt sich immer weiter auf.

Vermieter und Mieter sind Vertragspartner

Eine gute Beziehung zwischen den beiden Vertragspartnern setzt einen rechtssicheren Mietvertrag voraus. Beide Parteien erklären Ihr Einverständnis beim Abschluss des Mietvertrages die Einhaltungen der Festlegungen. Es werden durch die jeweiligen Interessenvertreter, ob Mieterbund oder Haus- und Grundstückverbände, fertige „rechtssichere“ Mietverträge angeboten. Diese berücksichtigen jedoch nicht immer die jeweilige Situation des Mietobjektes. Es sind dann rechtssichere Ergänzungen entsprechend dem aktuellen Mietrecht in den Mietvertrag aufzunehmen. Ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt ist in diesem Fall immer der richtige Partner.

In meiner Tätigkeit als Sachverständiger wurde ich von einer streitenden Seite beauftragt. Nur in wenigen Fällen wurde mein Vorschlag akzeptiert, dass mein Gutachten bzw. die Informationen meiner Untersuchungen beide Seiten erhalten sollten. Hier ging es meistens um Schimmelpilze oder Feuchtigkeitsschäden. Es ist viel sinnvoller den Schaden bzw. den Mangel gemeinsam zu lösen, als sich jahrelang begründet oder unbegründet der Gegenseite die Schuld zu zuschieben. Solche Probleme müssen sachlich und wertefrei in Einvernehmen mit beiden Seiten geklärt werden.

In der Praxis kommen vorwiegend zwei Streitigkeiten auf:

Schimmel in der Wohnung

Der Vermieter schiebt dies auf den Mieter, er würde nicht richtig lüften und die Wohnung nicht entsprechend nutzen.
Der Mieter, versucht dies auf mögliche Baumängel zu schieben. In einigen Fällen versucht man, eine Mietminderung zu erreichen. Eine Mietminderung beseitigt jedoch nicht die möglichen gesundheitlichen Probleme. Aber auch der Vermieter muss genau wissen, ob sein Mietobjekt bauliche Probleme aufweist. Ist das der Fall, so wird er ohne Beseitigung des Mangels auch mit den künftigen Mietern sich im Rechtsstreit befinden.

Es bringt nichts, wenn ein gravierender Bauschaden vor dem Neubezug nur kaschiert wird, wie ich es in einer Wohnung sehr deutlich feststellen konnte. Bereits nach einem halben Jahr traten großflächig die alten Schimmelschäden unter dem neuen Wandanstrich hervor.

Mietnomaden und säumige Mieter

Das Angebot und die Nachfrage an Mietwohnungen bestimmt das teilweise Verhalten der Vermieter und Mieter. Besteht ein Mangel an zur Verfügung stehenden Wohnungen, wie z. B. in Hamburg, so sind die Wohnungsmieten entsprechend hoch. Die Wohnungssuchenden müssen mehr oder weniger die vorliegenden Bedingungen akzeptieren. Großartige Streitereien mit dem Vermieter sind nicht sinnvoll, da man nicht einfach umziehen kann.

Dagegen bestand in Leipzig über viele Jahre ein Leerstand von 20%. Es wurden um das Problem zu mindern auch viele nicht sehr alte Wohnhäuser abgerissen. Selbst Personen auf niedrigem sozialen Stand wollten das Beste vom Besten, da ein sehr großes Angebot an Wohnraum zur Verfügung stand. Da der Vermieter die Verluste so klein wie möglich halten wollte, musste er auch an die weniger guten Mieter vermieten. Für den Vermieter entstehen dann viele Probleme, da er immer wieder die Außenstände anfordern muss.

Mietnomaden sind eine besondere Spezies. Sie kennen sehr genau ihre Rechte als Mieter und nutzen diese schamlos aus. Sie lassen sich ihre Wohnkosten durch den Vermieter bezahlen. Das sind in vielen Fällen nicht arme Schlucker, die wirklich nichts haben, sondern das Gegenteil. Wenn in diesem Fall der Vermieter nicht sofort reagiert und einen spezialisierten Anwalt für Mietrecht einschaltet, entstehen sehr hohe Kosten. Das sind Kosten, die durch den Mietausfall und die erforderliche Renovierung anfallen. Dann kommt natürlich noch ein Punkt hinzu, welcher nicht mit Geld bewertet werden kann. Das ist eine hohe psychische Belastung für den Vermieter.

Ich sollte in einem Fall einem Bekannten einen Tipp geben, was zu machen ist. Ich wurde beschimpft, und als Idiot bezeichnet. Ich hatte ihm gesagt, dass hier nur die Einhaltung des korrekten Rechtsweges zum Erfolg führt. Was auch später auch nur so erfolgte.
Für eine Hausverwaltung hat ein Mietausfall eine geringere Bedeutung. Sie sind nur Dienstleister und es ist nicht ihr Eigentum.