Archive for April, 2022

Der Immobilienmakler kennt die regionale Marktlage und von seiner Fachkompetenz hängt der Erfolg bei der Vermittlertätigkeit ab. Nur haben bis auf wenige Ausnahmen ihre eigentlichen Aufgaben vergessen. Sie vergessen, dass sie Geld für die erbrachte Dienstleistung bekommen. Im Zeitalter des Mangels an Immobilien gegenüber einer größeren Anzahl an Nachfragern wird genau dieser Service vernachlässigt.

Eine Hauptbeschäftigung sind Besichtigungstermine analog, wie ein Rundgang im Museum. Er ist Profi, sonst braucht man ihn ja nicht zu beauftragen. Er muss den optimalen Verkaufspreis unabhängig vom Verkehrswert finden, wobei ein unabhängiges Verkehrswertgutachten für beide Seiten, dem Verkäufer und dem Käufer, von Vorteil ist. Interessant sind die teilweisen Anforderungen einer Selbstauskunft über das private Vermögen seitens des Maklerbüros, das geht in grundsätzlich nichts an. Er ist Vermittler einer Immobilie und dafür bekommt es seine Courtage.

Die Interessenten sollten in der Anzeige darauf aufmerksam gemacht werden, dass sie selbst im Vorfeld ihre finanziellen Möglichkeiten prüfen sollten. (Eigentlich wäre das unnötig, aber die Praxis zeigt ein anderes Bild. Erst Häuser ansehen und dann Geld zählen. Beim Autokauf verhalten sich die Leute richtig und gehen nicht zu einem Lexus Autohändler, wenn sie sich nur mit Mühe einen preiswerten Kleinwagen leisten können.)

Man kann die Anzeigen aber auch mit aktuellen Daten, wie Mindesteigenkapital, Selbstbehalt usw. als Serviceleistung z. B. mit einem Link auf die eigene Homepage ergänzen. Gerade über den Selbstbehalt wird kaum nachgedacht.

Die Beschreibungen der meisten Objekte sind überwiegend mangelhaft, ein schöner Text, aber ohne Aussagen. Es gibt nur sehr wenige Objekte, welche den realen IST-Zustand ausreichend beschreiben. Eine junge Familie träumt von einem eigenen Haus, kann aber nicht überschauen, was alles noch mit einer eigenen Immobilie verbunden ist. Für den Makler ist vieles selbstverständlich, er kann dies jedoch nicht von einem Käufer verlangen, welcher in der Regel nur einmal in seinem Leben eine Immobilie kauft. Er muss beratend den Kaufinteressenten und den Verkäufer über alles aufklären. Das wäre genau seine Aufgabe als Dienstleister. Interessant ist die Verbindung Immobilienmakler und die gleichzeitige Vermittlung der passenden Hausfinanzierung.

Logisch, dass bei dem Doppelverdienst der Kaufpreis auch möglichst hoch sein sollte. Viele Makler verhalten sich analog, wie bei einem Fußballspiel mit nur einem Tor. Der Kaufinteressent muss sehr viel Geld für den Makler bezahlen, welcher aber die Interessen des Verkäufers vertritt. Der Kaufinteressent bezahlt also eine Hausbesichtigung und mehr nicht. Den Notartermin kann man auch selbst vereinbaren, dazu wird kein Makler benötigt.

Mangelhafte Informationen über die zu verkaufende Immobilie

Mangelhafte Vorinformationen verursachen nur Ärger und viel Arbeit sowohl für alle drei Parteien, den Verkäufer, Vermittler und Kaufinteressenten.

Es ist kein Wunder, warum die Leute zu einer Hausbesichtigung kommen, durch das Haus und über das Grundstück stolpern und wieder verschwinden.
Ohne Adresse macht es etwas Arbeit mithilfe von Google-Maps das Objekt zu finden. Mit der Ansicht per Satellit kann man sich auch ohne Termin eine Vorstellung von der Lage des Grundstücks und des Hauses machen. Die Wege zur Arbeit, zu Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schule oder zur Naherholung im Vorfeld abchecken.

Was bedeutet die Beschreibung „Grundstück in ruhiger Lage“ wenn es sich aber 1 km neben einer Autobahn, neben einer Eisenbahnstrecke oder einer stark befahrenen Straße befindet. Solaranlagen, Windkraftmaschinen oder Funkmasten in der Nähe schaden nicht nur der Gesundheit, es ist auch anzuzweifeln, ob sich die Immobilie künftige wieder für den zu bezahlenden Preis verkaufen lässt. Der Verkäufer neben Windkraftmaschinen wird kaum über seine ständigen Kopfschmerzen und sein Unwohlsein berichten.

Bei der Angabe der Adresse kann man im Vorfeld eines Besichtigungstermins mit den Beschreibungen in der Anzeige vergleichen. Das spart Zeit für den Immobilieninteressenten, den Makler und den Verkäufer, wenn kein unnötiger Besichtigungstermin vereinbart werden muss.

Vor- und Nachteile bei Sanierungsobjekten

Von Vorteil bei sanierungsbedürftigen Objekten sind auch die Angaben mit grob geschätzten Sanierungskosten. Begriffe „für Handwerker“ und für „kreative Möglichkeiten“ usw. verschleiern eher den wirklichen zusätzlichen finanziellen Aufwand. Die Muskelhypothek ist auf wenige Prozent des Gesamtaufwandes begrenzt, was man bei den Angeboten für Ausbauhäuser gut erkennen kann. Nur bei den Neubauten sind die noch zu erbringenden Leistungen relativ gut kalkulierbar. Bei Sanierungsarbeiten kommen immer wieder Überraschungen zum Vorschein, welche der Bauherr im Vorfeld nicht erkennen kann, z. B. die Sanierung eines verdeckten Hausschwammbefalls ist mit erheblichem Mehraufwand verbunden.

Wenn für den Käufer zum Kaufpreis plus Kaufnebenkosten noch einmal 100.000 oder 150.000 Euro für Sanierung anfallen, um überhaupt dort wohnen zu können, dann verschieben sich seine Finanzierungsmöglichkeiten. Sicherlich ein wichtiger Grund, warum viele halb sanierte Wohnhäuser zum Kauf oder zur Zwangsversteigerung 1) angeboten werden. Die Verkäufer haben einfach nicht gewusst, welche zusätzlichen Kosten und Aufwände auf sie zu kommen.

Ein verantwortungsvoller Makler kennt die Situation und aus seiner Berufserfahrung. Er kann eine unverbindliche grobe Einschätzung zu den Folgekosten abgeben bzw. auf einen Bausachverständigen / Architekten verweisen, welcher ein genaueres Bild der Situation eines Sanierungsobjektes beschreiben kann. Auch wenn diese Beratung / Untersuchungsbericht 2000 oder 3000 Euro kosten sollte, ist diese Summe wesentlich geringer als der Verlust bei einer Versteigerung wegen einer finanziellen Fehlkalkulation. Gerade in der jetzigen Zeit, wo die steigenden Bau- und Materialpreise 2022 vollkommen aus dem Ruder laufen, sind solche Informationen vor dem Kauf einer Immobilie sehr wichtig.

1) Im Zusammenhang mit den Anträgen 6 und 7 kann NIEMAND in der sogenannten Bundesrepublik Deutschland und Berlin ENTEIGNET werden.
6. Eine Zwangsversteigerung stellt somit im Zusammenhang der Anträge 6 ,  7 und 8 eine illegale Zwangsmaßnahme dar.
7. Die Betroffenen wurden, mangels der gesetzlich erforderlichen Zulassung der Militärregierung  (SHAEF-Gesetz Nr. 52, und Nr. 53, [BK/O] (47) 50, von den Verwaltungsbehörden der sogenannten Bundesrepublik Deutschland getäuscht.
(Anfrage vom 14. März 2010 an The MITRE Corporation WSEO / US EUCOM,  Auszug aus der Wiedergabe des Textes, The MITRE Corporation ESEO / US EUCOM, Patch Barracks Support Office, 70569 Stuttgart, Betr.: Ihre Anfrage vom 14. März 2010

Im Ausland wundert man sich darüber, dass die Deutschen Immobilie kaufen, egal ob sie diese brauchen oder nicht.

Dabei kann seit einigen Jahren die Immobilienblase jederzeit platzen. Trotzdem steigen die Immobilienpreise unaufhörlich.

Unverständlich, wie für eine Immobilie eine Rendite bei diesen unsicheren Zeiten langfristig eine Rendite erwirtschaftet werden soll. Niedrige Zinsen sind vielleicht ein Argument, aber vielmehr wird seit einigen Jahren mit einer Eurokrise gedroht und die hart ersparten Euros sind dann weg, wenn diese nicht in Sachanlagen oder Aktien investiert werden. Wenn sechsstellige Beträge auf einem Konto deponiert wurden, ist dieses Argument sicherlich berechtigt. Aber nicht, wenn man mit Not und Mühe die minimale Eigenanteilsquote mit Unterstützung der Familien und Freunde zusammenkratzt. Eine Ausnahme sollte hier gelten, wenn man für sich und seine Familie ein Wohnung/Haus benötigt, um ein Dach auf dem Kopf zu haben.

An dieser Stelle sollte noch einmal darauf hingewiesen werden, dass Deutsche immer noch nicht Eigentum erwerben dürfen, siehe hierzu die S.H.A.E.F.-Gesetze 1). Dies ist auch auf den Kfz-Papieren zu erkennen, wonach kein Eigentum nachgewiesen wird.

Der Immobilienwert und die aktuelle Lage in Europa

An dieser Stelle soll eine aktuelle Situation betrachtet werden, welche eine ortsgebundene Sachanlage ausgesetzt sein kann. Es soll nicht darüber diskutiert werden, warum und weshalb die Auseinandersetzungen in der Ukraine stattfinden. Es geht hier um die Immobilien, welche auch sehr schnell in Mittel- und Westeuropa einer Schädigung oder gar teilweisen Zerstörung ausgesetzt sein können.

Immobilienversicherung schließen militärische Einflüsse aus! Hier ein aktuelles Beispiel aus Irpin (Ukraine).

Zerstörungen im Ahrtal in NRW 2021

Wichtig ist zu wissen, dass in der Ukraine analog wie in Rumänien (über 90 %) ein sehr hoher Anteil an Immobilieneigentum vorliegt. Diese beiden Bilder zeigen eine vollständige Zerstörung des Immobilieneigentums. Diese Leute haben, hoffen wir, dass sie noch am Leben sind, alles verloren. Gegenüber den Westeuropäern wurden die Immobilien mehrheitlich in bar bezahlt, seit einigen Jahren wurden auch hier Bankkredite für die Finanzierung benötigt. In Deutschland liegen die total überzogenen Immobilienpreise zwischen 300.000 bis 500.000 Euro für ein Einfamilienhaus oder Eigentumswohnungen in guter Lage. Kommt es zur Zerstörung der Immobilie, (es gibt nun unterschiedliche Ereignisse, siehe z. B. Ahrtal), so ist die Sachanlage weg, aber die Bank möchte noch ihre 200.000 oder 300.000 Euro Kredit zurück. Bei dem gegenwärtigen wirtschaftlichen Niedergang in Deutschland dürfte es wohl ein Problem für den Immobilieneigentümer werden. Kein eigenes Dach über dem Kopf und Geld für den Hauskredit sammeln und viele Jahre zahlen, was man nicht mehr nutzen kann. Man braucht, z. B. nur an die vielen Versteigerungen denken, welche auf den Immobilienportalen angeboten werden. Bis auf wenig Fälle ist es eine große Tragödie für Betroffenen.

Sie sollten einfach einmal darüber nachdenken, ob Sie der Panikmache der Kreditvergeber unterliegen und sich auf ein finanzielles Abenteuer einlassen. Seit über 2 Jahre wird aus sicheren Quellen verkündet, in den nächsten Tagen kommt die D-Mark und der Euro kommt weg usw. Andere sagen, Edelmetalle werden wertlose oder übermorgen erfolgt der Übergang zum NESARA / GESARA… All diese Unklarheiten verursachen Unsicherheit und helfen den normalen Bürger nicht weiter.

Wir brauchen nur gegenwärtig an die deutsche Autoindustrie und ihre umfangreiche Zulieferindustrie denken und die steigenden hohen Energiekosten lassen wegen Wettbewerbsnachteile die wert-schöpfenden Bereiche dahin schmelzen. Zusätzlich wird die gegenwärtige Situation für Spekulationszwecke zusätzlich ausgenutzt. Das sind Ereignisse, welche nicht nur eine Volkswirtschaft, sondern auch den gesamten Euroraum betreffen. Der Einzelne kann dann ohnehin nichts ändern. Es betrifft alle Bewohner in diesen Ländern gleichermaßen.

1)Aufgrund der Rechtsgrundlage der Interalliierten Kommandantur von Berlin vom 21. Februar 1947 [ B K /O ] (47) 50, kann niemand in der Bundesrepublik Deutschland und in Berlin EIGENTÜMER von Grund und Boden sein und nur über so genannte Notarverträge infolge von Grundbuchämtern ALLENFALLS BESITZER und nicht EIGENTÜMER sein. (Anfrage vom 14. März 2010 an The MITRE Corporation WSEO / US EUCOM,  Auszug aus der Wiedergabe des Textes, The MITRE Corporation ESEO / US EUCOM, Patch Barracks Support Office, 70569 Stuttgart, Betr.: Ihre Anfrage vom 14. März 2010

„Unter vergleichbaren Bedingungen benötigen gegenwärtig ältere Bauten, die um die Jahrhundertwende erstellt wurden, zwei bis dreimal weniger Raumwärmeenergie als solche, die in den letzen Jahren nach U-Wert-mäßigen Gesichtspunkten erstellt wurden. Obwohl hinsichtlich der Baukonstruktion diverse Unterschiede bestehen (Wärmebrücken, Kühlrippen, usw.) lassen sich die erhöhten Energieverbrauchswerte mit herkömmlichen Berechnungen nicht erklären. Sowohl die U-Wert-Theorie, als auch die Theorie über instationäres Wärmeverhalten von Gebäuden sind nicht in der Lage, die bis zu 300% betragenden Energie-Verbrauchserhöhungen nur annähernd zu rechtfertigen.“

1953 wurden von der Eidgenössischen-Material-Prüfanstalt (EMPA) 5 Jahre lang an Versuchshäuschen instationäre k-Werte ermittelt. Es erfolgten äußerst korrekte Temperatur- und Energiemessung sowie die Erfassung der Feuchtigkeitsveränderungen.

Dabei wurde festgestellt, dass im Mauerwerk die Feuchtigkeit im Sommer zu- und im Winter abnimmt. Mit der Austrocknung verschlechterte sich der Wärmedämmwert um 30%. ([1) 1982) Weder die instationäre Berechnung als auch die gesetzlich vorgeschriebene U- Wert – Theorie sind experimentell ausreichend nachgewiesen.
Die unterschiedlichen Feuchtegehalte im Mauerwerk mit ihren jeweiligen Energieströmen, die Wärmespeicherfähigkeit sowie die »Temperaturleitzahl werden in den Berechnungen nicht berücksichtigt. In einer Versuchsdurchführung 1954/55 wurde festgestellt, dass im Winter das Außenmauerwerk abtrocknet und im Sommer die Feuchtigkeit zunimmt. (1)

Es wird davon ausgegangen, dass eine Feuchtigkeitserhöhung in der Mauerwerkskonstruktion die Wärmeleitzahl etwa um 5 bis 6% (max. 10%) verschlechtern können. Je nach Volumengröße, wo sich im Wandaufbau Wasser oder Luft-Wasserdampf-Gemische befinden, könnten diese Werte weit größer sein. Siehe hierzu die Stoffwerte in der Tabelle 1.

In der Regel sind die Wärme- und Feuchtetransportprozesse in Gebäuden stark gekoppelt. Dies zeigt sich besonders deutlich beim Feuchteeinfluß auf die Wärmedämmung von Bauteilen. In einer Grafik wird der Anstieg der Wärmeleitfähigkeit von drei verschiedenen Baustoffen in Abhängigkeit vom Wassergehalt aufgezeigt. (Bild 1) (2)

Während die Wärmeleitung mineralischer Wandbildner, wie bei dem hier dargestellten Porenbeton, linear mit dem Wassergehalt ansteigt, ist der Anstieg bei Polystyrol – Hartschaum leicht progressiv. Überraschend ist der starke Anstieg der Wärmeleitfähigkeit von Mineralwolle schon bei sehr kleinem Wassergehalt.(2)
Auch bei Eichler/Arndt wird der Einfluss der Feuchtigkeit auf die Wärmedämmung beschrieben, wobei hier Einflüsse in Küstennähe, Wetterseiten und Schlagregen u.a. genannt werden. Konkrete Zahlen, wie sich dies auswirkt, werden nicht genannt.(3)

In einer Wandkonstruktion kommen die Aggregatzustände, Dampf, Wasser und Eis (Winter) vor. Die Phasenverschiebung wird durch die Temperatur, Materialstruktur (Poren, Kapillare, Salze) und Druck bestimmt. Im Mauerwerk liegen keine gleich bleibenden Zustände vor. Sie verändern sich ständig qualitativ und quantitativ. Es liegen Energieströme vor, wo der Wandbaustoff zusätzlich durch die Wärmeleitfähigkeit der Luft, Luft-Wasserdampf-Gemisch, Wasser und im Winter durch Eis beeinflusst wird.

Tabelle 1: ausgewählte Stoffwerte

Es lässt sich erkennen, dass sich bei feuchtem Sand und so auch bei Mauerwerk die spezifische Wärmekapazität erhöht. Je mehr Wärme ein Stoff speichern kann, umso träger reagiert er bei der Aufheizung und Abkühlung. Der feuchte Sand hat so annähernd die gleiche Wärmekapazität wie von Holz. Allerdings verändert sich auch die Wärmeleitfähigkeit, welche bei feuchtem Sand und so bei Mauerwerk zunimmt. Ein weiterer Wert, die Temperaturleitzahl oder Temperaturleitfähigkeit a (m² / s) sollte hier Beachtung finden. Sie ist das Maß für die Fortpflanzungsgeschwindigkeit einer Temperaturänderung in einem Körper. Eine Temperaturänderung pflanzt sich umso rascher fort, je größer das Wärmeleitvermögen ist und je kleiner die spezifische Wärmekapazität und die Dichte sind. Nasser Sand zeigt hier deutlich günstigere Werte.
Wie bereits oben genannt, liegen in einem Wandquerschnitt unterschiedliche Feuchten vor, wie Kernfeuchte, Kondenswasser, Spritzwasser u.a., die sich auch in ihrer Ausdehnung ändern oder zeitweise nicht vorhanden sind. (6) Damit ändert sich auch die physikalischen Zustände im Baustoff. Es gibt somit innerhalb des Wandquerschnitts Abschnitte, wo eine höhere Wärmespeicherung und Wärmeleitfähigkeit vorliegt, bei anderen liegen die Werte niedriger. Wandert im Winter der Frostpunkt in das Innere des Mauerwerkes, so verringert sich die Wärmespeicherung und die Wärmeleitfähigkeit erhöht sich. Dies wirkt sich nachteilig auf die Wärmedämmung der Außenwand aus.

Ein Energiestrom erfolgt immer von der höheren Temperatur zur niedrigeren. Erhöht sich die Lufttemperatur an der äußeren Oberfläche der Außenwand, so liegen zwei Energieströme vor, einer von innen und einer von außen. Damit kommen die bekannten Amplituden (Temperaturkurven) zustande, die sich irgendwo im Wandquerschnitt überlagern und aufheben. Bei einer Temperaturänderung, ändert sich auch in bestimmten Umfang der Druck in den Poren, Hohlräumen und Kapillaren. Je nach Taupunkt, taut Flüssigkeit aus oder geht in ein Luft-Wasserdampf-Gemisch über. Wird jetzt noch die Verdampfungswärme des Wassers (0C, 2500 kJ / kg) oder die Schmelzwärme des Eises (333,4 kJ/kg) berücksichtigt, so kommt es lokal zusätzlich zur Wärmeaufnahme bzw. Wärmeabgabe, je nachdem welcher Aggregatzustand sich einstellt. Ändert sich die Temperatur im Wandquerschnitt wieder, so ändern sich unter Umständen auch die Aggregatzustände. Winterliche Direkteinstrahlung und auch die indirekte Einstrahlung (nur eben wesentlich geringer) bewirken eine Absorbierung der Wärmeenergie, die über viele Stunden gespeichert wird und langsam wieder nach außen entweicht. Dies wurde auch in der Versuchsdurchführung 2001 in Leipzig nachgewiesen, wo hier eine Kurve für einen Tagesabschnitt dargestellt wird.

Erläuterung: Punkt 1 = 7.00 Uhr bis 23.00 Uhr, von 9.10 bis 15.30 Uhr Sonnenschein; Reihe 1 = Raumtemperatur; Reihe 2 = Temperatur an der Innenseite der Außenwand; Reihe 3 = Temp. in der Wand (10 cm von außen); Reihe 4 = Temperatur an der Außenoberfläche der Wand; Reihe 5 = Lufttemperatur außen (geschützt)

„…Es konnte festgestellt werden, dass auch an Tagen, wenn keine Sonne scheint, eine geringe Temperaturerhöhung an der äußeren Wandoberfläche erfolgt. Dabei ist diese Temperatur höher als die im Wandinneren. In dieser Zeit lag zusätzlich ein Wärmestrom von außen nach innen vor. Es kam bei 12 Tagen durchschnittlich zu einer Temperaturerhöhung von 5 K. Zeitverzögert erfolgte eine Abkühlung, die sich über einen Zeitabschnitt von 10 bis 18 Std. erstreckte, bis das ursprüngliche Niveau erreicht war. ..„(5)

Unter dem Gesichtspunkt der höheren Wärmespeicherfähigkeit eines feuchten Wandbaustoffs und der geringeren Temperaturleitfähigkeit könnte so zusätzliche Wärme z.B. in einer Außenwand gespeichert werden, wobei auch eine verzögerte Wärmeabgabe erfolgt. Jeder Feuchtigkeit ist bei einer bestimmten Temperatur eine Enthalpiezugeordnet. Weiterhin spielen hier auch die Teildrücke eine Rolle. (Vergleiche hierzu das Mollier (h,s)-Diagramm.) Bei einer vollständigen trockenen Wand, z.B. Stahlplatte, kann die Feuchtigkeit unter normalen klimatischen Bedingungen vernachlässigt werden, wenn die Temperatur der Wandfläche und die der Oberfläche keiner Schwankungen ausgesetzt wäre und so nur geringe Menge an Kondensat an der Oberfläche austaut. Wärmetauscher funktionieren auf dieser Basis. Die Feuchtigkeit wird allerdings vom Werkstoff nicht aufgenommen. Bei mehrschichtigen Wandkonstruktionen ist die Variationsmöglichkeit noch größer.

Neben der Phasenverschiebung sollten auch die einzelnen Feuchtezustände in praktischen Versuchsreihen ermittelt werden, da es bei bestimmten Feuchtigkeitsanteilen kritische und auch optimale Bereiche geben wird, die auch für die Entwicklung von Baustoffsystemen und -konstruktionen von Interesse sein dürfte.

Die gegenwärtigen gesetzlichen U-Wert-Berechnungen stellen einen Idealzustand (Labor) unter Ausschluss klimatischer Bedingungen dar. Für grobe Einschätzungen, wofür diese Berechnungsmethode auch entwickelt wurde und im Bereich höher u-Wert sicherlich ausreichend.

Literatur
(1) Energieverbrauchsanalysen von Hochbauten (Bossert/Nagel Januar 1980) aus Deutsche Bauzeitung 9/1982 S. 58-62
(2) IBP – Software – WUFI – Grundlagen (2001) Fraunhofer Institut
(3) Eichler/Arndt; Bautechnischer Wärme- und Feuchteschutz, 1989
(4) Günter Meyer, Erich Schiffner; Technische Thermodynamik, Fachbuchverlag Leipzig, 1983
(5) Eingespeicherte Solarenergie bei einer Außenwand – praktische Versuchsdurchführung 2001 Wäremspeicher
(6) Trocknung von feuchten Bauwerksteilen 2002 Feuchtigkeit