Eine zu erbende Immobilie muss nicht nur nach ihrem baulichen Zustand überprüft werden. Sicherlich ist zuerst die Freude über ein zusätzliches Sachvermögen groß, aber auch eine wirtschaftliche Bewertung sowie die Einschätzung einer weiteren Nutzung sind erforderlich. Es kann sich um das klassische Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handeln. Ein Einfamilienhaus zählt in Deutschland aus wirtschaftlicher Sicht zum Luxus. Es ist aber auch eine energetische Verbindung zur Familie, besonders, wenn das Gebäude mehrere Generationen bewohnt haben oder durch die Familie selbst errichtet wurde. Solche Immobilien sollte man natürlich behalten.
Andere Immobilien, wie z. B. Bürogebäude, Hotels, Wald- und Feldgrundstücke oder andere wirtschaftlich genutzte Grundstücke, unterliegen anderen Kriterien. Hier zählt die Wirtschaftlichkeit. Wenn mehrere Erben an einer Immobilie beteiligt sind, so wird diese Situation im Allgemeinen schwieriger.
Jetzt noch wichtige Grundsätze. In ein Gebäude floss lebendige Arbeit, welche vergegenständlicht ist. Dieser materielle Wert ist Eigentum des Erbauers. Dieses Eigentum kann übertragen werden, in der Regel durch das Bauunternehmen an den Bauherrn. Dagegen wird der Grund und Boden der Erde, ein Bestandteil des Universums, nur zur Verfügung gestellt. Das reine bzw. unerschlossene Grundstück (ohne Wege, Wasserleitung, E-Leitung usw.) , auf dem das Gebäude errichtet wurde, kann grundsätzlich nur genutzt, also in Besitz genommen werden. Deshalb wird im Grundbuch nur der Besitz für das jeweilige Flurstück ausgewiesen.
Zuerst sollte geprüft werden, ob man die Immobilie selbst nutzen möchte. Das erfordert, dass der räumliche Standort und die Raumaufteilung der Immobilie auch passfähig sind. Zum Beispiel der Weg zur Arbeit, erforderliche Infrastruktur (Schule, Einkaufsmöglichkeiten, Arzt usw.) oder die erforderliche räumliche Aufteilung der Immobilie.
Alternativ könnte auch eine Vermietung sein, z. B. bei einer Eigentumswohnung, welche durch eine Hausverwaltung betreut wird. Gleichzeitig ist eine Prüfung erforderlich, ob die Immobilie lastenfrei ist, Kredite vorhanden sind oder ob es einen Miteigentümer gibt. Hierzu sind die aktuellen Grundbuchauszüge anzufordern. Abteilung I nennt den/die aktuellen Eigentümer (natürliche oder juristische Personen). Abteilung II des Grundbuchs beinhaltet wichtige Nutzungsrechte wie Wohnrechte, Dienstbarkeiten. Die Abteilung III dokumentiert die finanziellen Belastungen wie Grundschulden und Hypotheken, die eingetragenen Gläubiger, die Darlehenshöhe, Zinsen und den Rang.
Sind Bankkredite eingetragen, welche zu tilgen sind, so sind die finanziellen Belastungen, die Zinsbedingungen, Laufzeiten oder Sonderklauseln zu ermitteln. Gerade hier ist eine sehr genaue Prüfung erforderlich, ob die monatlichen Belastungen auch tragfähig sind. Diese finanzielle Belastung ist mit dem Kreditgeber genau zu klären, eventuell ist eine günstigere Umschuldung (Prüfung anderer Finanzierungsoptionen) vorzunehmen.
Gleichzeitig ist die Erstellung eines Gutachtens zum aktuellen Verkehrswert sehr sinnvoll. Einmal ist dieses Gutachten wichtig, wenn man diese Immobilie behalten möchte und eventuell vorhandene Restschuld vollständig abdecken kann oder die Immobilie verkaufen möchte.
Nicht zu vergessen ist, den aktuellen Bauzustand der Immobilie zu prüfen. Hier geht es vor allem darum, ob die Immobilie bezugsfähig ist oder ob umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten erforderlich sind. In erster Linie müssen Sie zuerst selbst den allgemeinen Bauzustand einschätzen und eventuell einen wertneutralen Baufachmann hinzuziehen. Die aktuelle grüne Politik versucht, unnötige baurelevante Zwangsmaßnahmen durchzusetzen, sodass eine geschickte Strategie erforderlich ist. Vergessen Sie die Energieberater, welche auf systembedingte Software zugreifen und teilweise nicht wirtschaftliche energetische Sanierungsvorschläge erstellen. Die Erstellung eines Energiepasses ist bei einer Vermietung der Eigentumswohnung bzw. des Hauses oder beim Verkauf ist gegenwärtig leider noch erforderlich. Es können zusätzliche Sanierungskosten anfallen, welche zuzüglich möglicher Restschuldentilgung für die Immobilie weit über Ihren finanziellen Möglichkeiten stehen, aber auch den Wert der Immobilie drücken und im ungünstigen Fall einen negativen Immobilienwert ergeben.
Dies soll mit einem fiktiven Beispiel beschrieben werden.
Mit der Tilgung der Restschuld, der Reparatur des Rückstaus und der energetischen Sanierung sind bei Antritt des Erbes der Immobilie in der nächsten Zeit 310.000 Euro zu finanzieren, wenn die Immobilie behalten wird.
Findet sich ein Käufer, so würde ihn die Immobilie (Verkehrswert, Kredit und Sanierungskosten) ca. 500.000 Euro kosten. Ein seriöser Makler würde einen Kaufinteressenten darauf hinweisen. Eine solche Immobilie lässt sich verkaufen, wenn bestimmte Kriterien, z. B. eine sehr günstige Lage usw., vorhanden sind.
Der Erbe muss in diesem Fall genau überlegen, welchen Vorteil diese Immobilie ihm und seiner Familie bringt. Das kann eine hervorragende Lage sein, wenn sich die Wohnqualität verbessert oder die Wege zur Arbeit sich enorm verkürzen. Diese zeitlichen und Kostenfaktoren werden oft vergessen. Z. B. abhängig vom Fahrzeug kostet 1 km zwischen 30 bis 80+ Ct., für zwei Fahrzeuge und 10 km kürzere Strecke sind das 2 x 20 km (hin und zurück) x 0,50 Ct. x 22 Tage = 440 Euro Einsparung pro Monat. (Nicht zu verwechseln mit der Kilometerpauschale 38 Ct./km, welche von der Steuer abgezogen wird, bei einem Steuersatz von 30 % entspricht dies 13 Ct./km. Und die Kilometerpauschale ist eine Kannbestimmung, welche sich immer einmal geändert hat.)
Der Erbe benötigt die Immobilie nicht für sich selbst. In diesem Fall käme nur ein Verkauf infrage. Eine Immobilie ist eine Sachanlage und in der Vergangenheit unterlag diese, abhängig vom Standort, einem Wertzuwachs. Aber es gibt ungünstige Standorte, wo sich eine Immobilie nicht verkaufen lässt bzw. der Verkaufserlös unter der Restschuld liegt. Wenn Sie die Entwicklung des Immobilienmarktes auf den großen Immobilienportalen ansehen, so können Sie auch feststellen, dass einige Immobilien über eine sehr lange Zeit für relativ wenig Geld angeboten werden und sich trotzdem nicht verkaufen lassen.
Konsultieren Sie einen seriösen Makler, welcher die aktuelle Marktlage am Standort kennt. Es geht hierbei um die Frage, ob sich die Immobilie zeitnah verkaufen lässt. Der Vertrag sollte so gestaltet sein, dass Sie auch ohne Makler verkaufen können, z. B. wenn ein Nachbar oder Bekannter Interesse zeigt.
Es ist nicht immer sinnvoll, einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen zu wollen. Der Verkauf erstreckt sich unter Umständen über eine sehr lange Zeit. Bei einer Immobilie fallen immer Kosten an. Das sind Grundsteuern, Pflegeaufwand, Grundgebühren für Elektroenergie, Kosten für den Schornsteinfeger, im Winter fallen Heizkosten als Frostschutz, Gebäudeversicherungen usw. an. Das kann sich pro Jahr in einem 4-stelligen Bereich bewegen.
Auch hier sind die Informationen aus dem Grundbuch einzuholen. Gerade dann, wenn die Erben sehr unterschiedliche Vorstellungen zur Nutzung bzw. zum Verkauf der Immobilie haben oder einige Erben nicht auffindbar sind, wird es kompliziert.
Ein Erbe müsste die anderen Erben auszahlen oder zwei Erben möchten unbedingt das Grundstück. Es muss dann eine sinnvolle Einigung erzielt werden. Bei einem Streit verdienen die Anwälte und Familienbeziehungen werden zerstört. Sind Erben oder einige Erben nicht bekannt, so ist auch ein Verkauf der Immobilie nicht bzw. nur sehr schwer möglich. Ebenso ist auch zu prüfen, ob es ein Testament gibt, in dem eine Vermögensregelung getroffen wurde.
Die bereits oben genannten Kriterien gelten auch für die Erbengemeinschaft, ob sie die Immobilie behalten oder verkaufen möchte. In vielen Fällen steigen die Erben aus, wenn sie über die Höhe der erforderlichen Sanierungskosten, z. B. für ein Mehrfamilienhaus, informiert werden. Meist erfolgt dann ein Verkauf der Immobilie.
Gegenwärtig gibt es in Deutschland noch die Erbschaftssteuer und je nach Verwandtschaftsverhältnis gibt es Freibeträge:
In den verschiedenen Ländern wird der Erwerb einer Immobilie anders geregelt, z. B. wenn Ausländer kein Grund und Boden kaufen dürfen. Das kann bei einer Erbschaft anders geregelt sein. In den Vereinigten Staaten gibt es kein Grundbuch, das Eigentum bzw. Besitz kann damit nicht vergleichbar wie in Deutschland nachgewiesen werden. Ohne das Hinzuziehen eines spezialisierten Anwaltes ist Vorsicht geboten, um später nicht vor einer Überraschung zu stehen.
Bevor man das Erbe einer wirtschaftlich genutzten Immobilie antritt, ist unbedingt eine wirtschaftliche Bewertung vorzunehmen. Gewerbliche Immobilien werden oft als Sicherung für Geschäftskredite hinterlegt und es erfolgt ein Eintrag in das Grundbuch. Es sind alle drei Abteilungen auf ihren aktuellen Stand zu prüfen. Bei gewerblichen Immobilien gibt es sehr unterschiedliche Bewertungsansätze. Neben der gründlichen Prüfung der Geschäftsunterlagen einschließlich der Bilanzen ist eine Marktanalyse zu den künftigen Geschäftserwartungen erforderlich. Der Wert dieser Objekte wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Gerade in den letzten 10 Jahren hat sich die globale Marktlage verändert. Das betrifft nicht nur die Produktion und Warenströme, sondern auch sehr stark die Touristenbranche. Ein bisher gut laufendes Geschäft einer Pension oder eines Hotels kann bereits rote Zahlen schreiben oder wegen der hohen Energiekosten erfolgt die Schließung des Unternehmens wegen des internationalen Konkurrenzdrucks. Die Unterhaltungskosten der ungenutzten Gebäude bzw. die Abbruchkosten der Bebauung können schnell zu einem negativen Wert des Grundstücks führen. Ohne korrekte Marktanalyse sind solche Grundstücke mit Risiko behaftet. Siehe die aktuelle Schließung bzw. Standortverlagerung bekannter Konzerne.
Nur zwei ausgewählte Beispiele. Gewerbegrundstücke können auch kontaminiert sein (alte Fabriken, Tankstellen usw.), deren Sanierung erhebliche Kosten verursachen kann. Auch der Boden von Feldern, welche sich unmittelbar in der Nähe von Windkraftmaschinen befinden, wird durch den Abtrieb der Flügel mit Nanopartikeln kontaminiert. Deren Sanierung ist gegenwärtig nicht möglich.
Alle oben genannten erforderlichen Maßnahmen kosten Zeit und Geld, aber eine ungünstige Entscheidung, ob man das Erbe annimmt oder nicht, kann später viel mehr Zeit und Geld kosten.
03. April 2026Vorwärts: Bauratgeber24
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