Blog zum gesunden Bauen und Wohnen

Der Immobilienmakler kennt die regionale Marktlage und von seiner Fachkompetenz hängt der Erfolg bei der Vermittlertätigkeit ab. Nur haben bis auf wenige Ausnahmen ihre eigentlichen Aufgaben vergessen. Sie vergessen, dass sie Geld für die erbrachte Dienstleistung bekommen. Im Zeitalter des Mangels an Immobilien gegenüber einer größeren Anzahl an Nachfragern wird genau dieser Service vernachlässigt.

Eine Hauptbeschäftigung sind Besichtigungstermine analog, wie ein Rundgang im Museum. Er ist Profi, sonst braucht man ihn ja nicht zu beauftragen. Er muss den optimalen Verkaufspreis unabhängig vom Verkehrswert finden, wobei ein unabhängiges Verkehrswertgutachten für beide Seiten, dem Verkäufer und dem Käufer, von Vorteil ist. Interessant sind die teilweisen Anforderungen einer Selbstauskunft über das private Vermögen seitens des Maklerbüros, das geht in grundsätzlich nichts an. Er ist Vermittler einer Immobilie und dafür bekommt es seine Courtage.

Die Interessenten sollten in der Anzeige darauf aufmerksam gemacht werden, dass sie selbst im Vorfeld ihre finanziellen Möglichkeiten prüfen sollten. (Eigentlich wäre das unnötig, aber die Praxis zeigt ein anderes Bild. Erst Häuser ansehen und dann Geld zählen. Beim Autokauf verhalten sich die Leute richtig und gehen nicht zu einem Lexus Autohändler, wenn sie sich nur mit Mühe einen preiswerten Kleinwagen leisten können.)

Man kann die Anzeigen aber auch mit aktuellen Daten, wie Mindesteigenkapital, Selbstbehalt usw. als Serviceleistung z. B. mit einem Link auf die eigene Homepage ergänzen. Gerade über den Selbstbehalt wird kaum nachgedacht.

Die Beschreibungen der meisten Objekte sind überwiegend mangelhaft, ein schöner Text, aber ohne Aussagen. Es gibt nur sehr wenige Objekte, welche den realen IST-Zustand ausreichend beschreiben. Eine junge Familie träumt von einem eigenen Haus, kann aber nicht überschauen, was alles noch mit einer eigenen Immobilie verbunden ist. Für den Makler ist vieles selbstverständlich, er kann dies jedoch nicht von einem Käufer verlangen, welcher in der Regel nur einmal in seinem Leben eine Immobilie kauft. Er muss beratend den Kaufinteressenten und den Verkäufer über alles aufklären. Das wäre genau seine Aufgabe als Dienstleister. Interessant ist die Verbindung Immobilienmakler und die gleichzeitige Vermittlung der passenden Hausfinanzierung.

Logisch, dass bei dem Doppelverdienst der Kaufpreis auch möglichst hoch sein sollte. Viele Makler verhalten sich analog, wie bei einem Fußballspiel mit nur einem Tor. Der Kaufinteressent muss sehr viel Geld für den Makler bezahlen, welcher aber die Interessen des Verkäufers vertritt. Der Kaufinteressent bezahlt also eine Hausbesichtigung und mehr nicht. Den Notartermin kann man auch selbst vereinbaren, dazu wird kein Makler benötigt.

Mangelhafte Informationen über die zu verkaufende Immobilie

Mangelhafte Vorinformationen verursachen nur Ärger und viel Arbeit sowohl für alle drei Parteien, den Verkäufer, Vermittler und Kaufinteressenten.

Es ist kein Wunder, warum die Leute zu einer Hausbesichtigung kommen, durch das Haus und über das Grundstück stolpern und wieder verschwinden.
Ohne Adresse macht es etwas Arbeit mithilfe von Google-Maps das Objekt zu finden. Mit der Ansicht per Satellit kann man sich auch ohne Termin eine Vorstellung von der Lage des Grundstücks und des Hauses machen. Die Wege zur Arbeit, zu Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schule oder zur Naherholung im Vorfeld abchecken.

Was bedeutet die Beschreibung „Grundstück in ruhiger Lage“ wenn es sich aber 1 km neben einer Autobahn, neben einer Eisenbahnstrecke oder einer stark befahrenen Straße befindet. Solaranlagen, Windkraftmaschinen oder Funkmasten in der Nähe schaden nicht nur der Gesundheit, es ist auch anzuzweifeln, ob sich die Immobilie künftige wieder für den zu bezahlenden Preis verkaufen lässt. Der Verkäufer neben Windkraftmaschinen wird kaum über seine ständigen Kopfschmerzen und sein Unwohlsein berichten.

Bei der Angabe der Adresse kann man im Vorfeld eines Besichtigungstermins mit den Beschreibungen in der Anzeige vergleichen. Das spart Zeit für den Immobilieninteressenten, den Makler und den Verkäufer, wenn kein unnötiger Besichtigungstermin vereinbart werden muss.

Vor- und Nachteile bei Sanierungsobjekten

Von Vorteil bei sanierungsbedürftigen Objekten sind auch die Angaben mit grob geschätzten Sanierungskosten. Begriffe „für Handwerker“ und für „kreative Möglichkeiten“ usw. verschleiern eher den wirklichen zusätzlichen finanziellen Aufwand. Die Muskelhypothek ist auf wenige Prozent des Gesamtaufwandes begrenzt, was man bei den Angeboten für Ausbauhäuser gut erkennen kann. Nur bei den Neubauten sind die noch zu erbringenden Leistungen relativ gut kalkulierbar. Bei Sanierungsarbeiten kommen immer wieder Überraschungen zum Vorschein, welche der Bauherr im Vorfeld nicht erkennen kann, z. B. die Sanierung eines verdeckten Hausschwammbefalls ist mit erheblichem Mehraufwand verbunden.

Wenn für den Käufer zum Kaufpreis plus Kaufnebenkosten noch einmal 100.000 oder 150.000 Euro für Sanierung anfallen, um überhaupt dort wohnen zu können, dann verschieben sich seine Finanzierungsmöglichkeiten. Sicherlich ein wichtiger Grund, warum viele halb sanierte Wohnhäuser zum Kauf oder zur Zwangsversteigerung 1) angeboten werden. Die Verkäufer haben einfach nicht gewusst, welche zusätzlichen Kosten und Aufwände auf sie zu kommen.

Ein verantwortungsvoller Makler kennt die Situation und aus seiner Berufserfahrung. Er kann eine unverbindliche grobe Einschätzung zu den Folgekosten abgeben bzw. auf einen Bausachverständigen / Architekten verweisen, welcher ein genaueres Bild der Situation eines Sanierungsobjektes beschreiben kann. Auch wenn diese Beratung / Untersuchungsbericht 2000 oder 3000 Euro kosten sollte, ist diese Summe wesentlich geringer als der Verlust bei einer Versteigerung wegen einer finanziellen Fehlkalkulation. Gerade in der jetzigen Zeit, wo die steigenden Bau- und Materialpreise 2022 vollkommen aus dem Ruder laufen, sind solche Informationen vor dem Kauf einer Immobilie sehr wichtig.

1) Im Zusammenhang mit den Anträgen 6 und 7 kann NIEMAND in der sogenannten Bundesrepublik Deutschland und Berlin ENTEIGNET werden.
6. Eine Zwangsversteigerung stellt somit im Zusammenhang der Anträge 6 ,  7 und 8 eine illegale Zwangsmaßnahme dar.
7. Die Betroffenen wurden, mangels der gesetzlich erforderlichen Zulassung der Militärregierung  (SHAEF-Gesetz Nr. 52, und Nr. 53, [BK/O] (47) 50, von den Verwaltungsbehörden der sogenannten Bundesrepublik Deutschland getäuscht.
(Anfrage vom 14. März 2010 an The MITRE Corporation WSEO / US EUCOM,  Auszug aus der Wiedergabe des Textes, The MITRE Corporation ESEO / US EUCOM, Patch Barracks Support Office, 70569 Stuttgart, Betr.: Ihre Anfrage vom 14. März 2010