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Faching., Dipl.-Ing.oec., Ing.oec., Ing. Peter Rauch PhD
Peter Rauch PhD
Dipl.-Ing.oec., Ing.oec., Ing.
Es gibt viele Bauratgeber, welche im Auftrag oder für das System arbeiten, aber nicht für den freien Menschen.
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    Vorschläge zur Sanierung von gekauften älteren Wohngebäuden

    Posted by Rauch on August 1st, 2023

    Aufgrund der hohen Baukosten und Zinsen sank im Juli 2023 gegenüber dem Vorjahr die Zahl der bewilligten Wohnungen um fast ein Drittel (31,5 Prozent). Bei den Einfamilienhäusern gab es in den ersten 7 Monaten 2023 ein Rückgang der Genehmigungen um 36,5 % und bei Zweifamilienhäusern um 53,2 %. Bei diesem Trend des Rückgangs der interessierten Bauherren ist daher anzunehmen, dass die nicht über soviel Eigenkapital verfügen, gebrauchte sanierungsbedürftige Immobilien erwerben. Das fehlende Eigenkapital soll dann durch die sogenannte „Muskelhypothek“ ausgeglichen werden.

    In den größten Immobilienportalen werden auch Immobilien im unteren Preissektor angeboten, welche teilweise saniert wurden. Der bessere Ausdruck hierfür ist, es wird eine Baustelle angeboten. Die Sanierungsarbeiten wurden mehrheitlich vom neuen Eigentümer/Bauherrn begonnen und die Immobilie als Baustelle wird wieder verkauft. Nun, es gibt verschiedene Ursachen, weshalb die Arbeiten nicht fortgesetzt wurden.

    1. Es können familiäre Gründe sein. Ein Hauskauf und die Sanierung bedeuten für eine Familie eine hohe finanzielle und physische Belastung. (Nicht selten trennen sich die Partner während oder nach der Bauphase.)
    2. Der Bauherr kann krank geworden sein.
    3. Der Bauherr kann auch seine handwerklichen Möglichkeiten völlig überschätzt haben.
    4. Der Bauherr macht eine finanzielle Fehleinschätzung. Der niedrige Immobilienpreis ermöglicht den Kauf, aber es wird trotz Eigenleistung für die Sanierung noch einmal eine sehr hohe Geldsumme benötigt. Diese Geldmenge kann doppelt oder dem mehrfachen des Kaufpreises betragen. In Einzelfällen kann der Kauf eines neuen Gebäudes billiger sein.
    5. Das Haus kann energetisch wie ein Wesen betrachtet werden, siehe hier den Artikel Was sind tote und lebendige Wohngebäude?. Die neuen Eigentümer und das Haus passen energetisch (verschiedene Schwingungen) nicht zusammen. Es wird ein Haus gekauft, weil es ein gefällt und anschließend werden übermäßige Sanierungsarbeiten durchgeführt, vergleichbar mit kosmetischen Operationen, um das Aussehen vollständig zu verändern.

    Immobilienmakler haben eigentlich auch die Erfahrung und Beratungspflicht gegenüber dem Käufer, er erhält ja auch eine Menge Geld für diese Dienstleistung, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern anschließend ein wesentlich höherer Anteil an Sanierungskosten anfällt. Der Makler wird als Immobilienexperte wahrgenommen und die Käufer sowie die Verkäufer haben zu ihm Vertrauen.

    Vielleicht gibt es vereinzelte Makler, welche den Käufer über eine etwaige Höher der erforderlichen Sanierungskosten informieren. Da dies kaum der Fall ist, sollte vor dem Kauf bei der Besichtigung eines Sanierungsobjektes ein Bauingenieur oder Handwerksmeister hinzugezogen werden, welcher etwa die Sanierungskosten abschätzen kann. Dieses zusätzliche Honorar sollte man einplanen, bevor man später in ein finanzielles Abenteuer gerät.

    Werden z. B. Neubauten mit der Möglichkeit der Erbringung von Eigenleistung errichtet, so liegt der Anteil dieser Eigenleistung zwischen 10 und 15 %. Von den Banken wird die Muskelhypothek auch in dieser Höhe angenommen. Auch wenn man sehr fleißig ist, muss der überwiegende Anteil der Sanierungsarbeiten durch Firmen erbracht werden, da der Bauherr ja auch noch arbeiten geht. Es sei, man hat sehr viel Zeit.
    Ein großer Teil der Sanierungskosten werden aber auch durch die Materialpreise bestimmt.

    Es gibt zwei Varianten, wie ein altes Haus saniert werden kann.
    1. Das Haus soll innerhalb von kürzester Zeit fertiggestellt werden. Dies ist nur in der Regel mit Handwerksfirmen möglich und erfordert einen konkreten Finanzierungsplan und in den meisten Fällen eine Bankfinanzierung.
    2. Das Haus ermöglicht zum Anfang ein oder zwei Räume, welche mit wenig Aufwand saniert und gleich bewohnt werden kann. Der Rest des Gebäudes wird Schritt-für-Schritt saniert.

    Die zweite Variante ist möglich, wenn das Dach dicht ist und noch einige Jahre hält. Ebenso muss die Statik des Gebäudes in Ordnung sein, das betrifft alle tragenden Bauteile.
    In der Praxis werden als Erstes die Bäder und die Küche fertiggestellt. Das sind Räume, welche einen großen Arbeitsaufwand und Kosten verursachen. Im Bad oder in der Küche kann man schlecht schlafen. Der Rest des Gebäudes ist eine Baustelle.

    Es sollten als erstes 1 oder 2 Wohnräume fertiggestellt werden. Dazu gehört die Elektrik, sodass diese sauber sind und man erst einmal wohnen kann. Wenn die Fenster noch in Ordnung sind, dann können die auch später ausgetauscht werden. Der damit verbundene Schmutz und Staub hält sich in Grenzen.
    Zum Anfang reicht ein Wasseranschluss mit Waschbecken, 5 l E-Boiler und ein Toilettenbecken (oder ein AC). Es reicht, wenn diese Räume „Besenrein“ sind, es wird ohnehin nicht gekocht. Schritt für Schritt werden alle anderen Bereiche des Gebäudes wunschgemäß saniert.

    Wichtig ist auch, dass man nicht irgend ein Haus kauft, sondern es sollte bereits in seiner Konstruktion seinen Wünschen entsprechen. Oft sieht man halb entkernte Gebäude als Baustelle, welche wieder verkauft werden, weil der Aufwand falsch eingeschätzt wurde.

    Ein altes Haus hat eine „Seele“

    Ein älteres Haus strahlt nicht nur eine bestimmte Atmosphäre aus, es hat auch eine „Seele“ *). Wer sich in ein älteres Haus verliebt, sollte es auch so benutzen und bewohnen, wie es ist. In der gesamten Konstruktion und Ausstattung stellt es eine optimale Form dar. Die alten Baumeister wussten, wie die Häuser gebaut werden müssen. Wer umfangreiche Umbaumaßnahmen an einem älteren Haus plant, sollte eher ein neues Haus kaufen. Langfristig kann das neue Haus viel billiger sein. Ebenso ist das neue Haus mit den neuen Bewohnern energetisch verbunden, siehe hierzu den Artikel Die Bräuche beim Hausbau.

    Ein weiterer Punkt ist die Fremdbestimmung, wie man wohnen soll und was man zu machen hat. Auf die Sache der Bauanträge bei Umbauarbeiten möchte ich hier nicht weiter eingehen. Hierfür ist ohnehin ein Bauvorlageberechtigter Bauingenieur oder Architekt erforderlich.
    Wer Bankkredite braucht, hat die Wünsche des Kreditgebers zu erfüllen. Hier soll besonders der KfW-Kredit zu nennen.
    Auf der Grundlage des Klimaschwindels werden eine Vielzahl bauphysikalisch unsinnige und andere teure Maßnahmen gewünscht.
    Sie entscheiden selbst, was Sie möchten und auch finanzieren können bzw. wollen. Wer zusätzliche Sanierungsmaßnahmen fordert, der soll diese auch persönlich bezahlen!

    *)Im Sprachgebrauch spricht man einer „Seele“. Es handelt sich hierbei um ein gespeichertes Informationsfeld, welche selbst ein unterschiedliches Schwingungsinformationsfeld besitzt. Bei einem älteren Haus, wo bereits viele verschiedene Wesen über Generationen gelebt haben, ist dieses Schwingungsinformationsfeld wesentlich größer, als bei einem neu errichteten Gebäude.
    Hierzu der Artikel Der Einfluss der Baustoffe auf das Energiefeld der Menschen

    Zur Information

    4. Ohne vorherige schriftlich erteilte Genehmigung der Militärregierung des Sektors, in welchem sich das Eigentum befindet, darf keine Eintragung in das Grundbuch stattfinden betreffend Eigentum, das der Kontrolle oder Konfiszierung unterliegt, wie dies im § 1 dieser Anordnung bezeichnet ist.
    6. Ohne vorherige schriftlich erteilte Genehmigung der Militärregierung des Sektors, in welchem das Eigentum sich befindet, dürfen keine Schritte seitens irgendwelcher natürlicher oder juristischer Person unternommen werden, um eine Entscheidung eines deutschen Gerichtes oder des Grundbuchamtes durchzusetzen oder auszuführen,..
    “ [1]

    Auf der Grundlage dieses Verordnungsblattes wird Folgerndes ausgelegt: Niemand kann in dem deutschen Gebiet, welches der alliierten Kontrolle untersteht, und in Berlin EIGENTÜMER von Grund und Boden und über sogenannte Notarverträge infolge von Grundbuchämtern ALLENFALLS BESITZER sein.

    Quelle:
    [1] Verordnungsblatt für Groß-Berlin. 3. Jahrgang. Nr. 5. 20. März 1947, S. 68, Alliierte Kommandantur Berlin Angelegenheiten betreffend das unter Kontrolle einer der Besatzungsbehörden stehende Eigentum BK/O (47) 50 21. Februar 1947, https://www.gvoon.de/art/dokumente/1947/verordnungsblatt-vobl-gross-berlin-1947/pdf/verordnungsblatt-vobl-gross-berlin-1947

     
    Kosmisches Gesetz

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