Blog zum gesunden Bauen und Wohnen

Der Immobilienmakler kennt die regionale Marktlage und von seiner Fachkompetenz hängt der Erfolg bei der Vermittlertätigkeit ab. Nur haben bis auf wenige Ausnahmen ihre eigentlichen Aufgaben vergessen. Sie vergessen, dass sie Geld für die erbrachte Dienstleistung bekommen. Im Zeitalter des Mangels an Immobilien gegenüber einer größeren Anzahl an Nachfragern wird genau dieser Service vernachlässigt.

Eine Hauptbeschäftigung sind Besichtigungstermine analog, wie ein Rundgang im Museum. Er ist Profi, sonst braucht man ihn ja nicht zu beauftragen. Er muss den optimalen Verkaufspreis unabhängig vom Verkehrswert finden, wobei ein unabhängiges Verkehrswertgutachten für beide Seiten, dem Verkäufer und dem Käufer, von Vorteil ist. Interessant sind die teilweisen Anforderungen einer Selbstauskunft über das private Vermögen seitens des Maklerbüros, das geht in grundsätzlich nichts an. Er ist Vermittler einer Immobilie und dafür bekommt es seine Courtage.

Die Interessenten sollten in der Anzeige darauf aufmerksam gemacht werden, dass sie selbst im Vorfeld ihre finanziellen Möglichkeiten prüfen sollten. (Eigentlich wäre das unnötig, aber die Praxis zeigt ein anderes Bild. Erst Häuser ansehen und dann Geld zählen. Beim Autokauf verhalten sich die Leute richtig und gehen nicht zu einem Lexus Autohändler, wenn sie sich nur mit Mühe einen preiswerten Kleinwagen leisten können.)

Man kann die Anzeigen aber auch mit aktuellen Daten, wie Mindesteigenkapital, Selbstbehalt usw. als Serviceleistung z. B. mit einem Link auf die eigene Homepage ergänzen. Gerade über den Selbstbehalt wird kaum nachgedacht.

Die Beschreibungen der meisten Objekte sind überwiegend mangelhaft, ein schöner Text, aber ohne Aussagen. Es gibt nur sehr wenige Objekte, welche den realen IST-Zustand ausreichend beschreiben. Eine junge Familie träumt von einem eigenen Haus, kann aber nicht überschauen, was alles noch mit einer eigenen Immobilie verbunden ist. Für den Makler ist vieles selbstverständlich, er kann dies jedoch nicht von einem Käufer verlangen, welcher in der Regel nur einmal in seinem Leben eine Immobilie kauft. Er muss beratend den Kaufinteressenten und den Verkäufer über alles aufklären. Das wäre genau seine Aufgabe als Dienstleister. Interessant ist die Verbindung Immobilienmakler und die gleichzeitige Vermittlung der passenden Hausfinanzierung.

Logisch, dass bei dem Doppelverdienst der Kaufpreis auch möglichst hoch sein sollte. Viele Makler verhalten sich analog, wie bei einem Fußballspiel mit nur einem Tor. Der Kaufinteressent muss sehr viel Geld für den Makler bezahlen, welcher aber die Interessen des Verkäufers vertritt. Der Kaufinteressent bezahlt also eine Hausbesichtigung und mehr nicht. Den Notartermin kann man auch selbst vereinbaren, dazu wird kein Makler benötigt.

Mangelhafte Informationen über die zu verkaufende Immobilie

Mangelhafte Vorinformationen verursachen nur Ärger und viel Arbeit sowohl für alle drei Parteien, den Verkäufer, Vermittler und Kaufinteressenten.

Es ist kein Wunder, warum die Leute zu einer Hausbesichtigung kommen, durch das Haus und über das Grundstück stolpern und wieder verschwinden.
Ohne Adresse macht es etwas Arbeit mithilfe von Google-Maps das Objekt zu finden. Mit der Ansicht per Satellit kann man sich auch ohne Termin eine Vorstellung von der Lage des Grundstücks und des Hauses machen. Die Wege zur Arbeit, zu Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schule oder zur Naherholung im Vorfeld abchecken.

Was bedeutet die Beschreibung „Grundstück in ruhiger Lage“ wenn es sich aber 1 km neben einer Autobahn, neben einer Eisenbahnstrecke oder einer stark befahrenen Straße befindet. Solaranlagen, Windkraftmaschinen oder Funkmasten in der Nähe schaden nicht nur der Gesundheit, es ist auch anzuzweifeln, ob sich die Immobilie künftige wieder für den zu bezahlenden Preis verkaufen lässt. Der Verkäufer neben Windkraftmaschinen wird kaum über seine ständigen Kopfschmerzen und sein Unwohlsein berichten.

Bei der Angabe der Adresse kann man im Vorfeld eines Besichtigungstermins mit den Beschreibungen in der Anzeige vergleichen. Das spart Zeit für den Immobilieninteressenten, den Makler und den Verkäufer, wenn kein unnötiger Besichtigungstermin vereinbart werden muss.

Vor- und Nachteile bei Sanierungsobjekten

Von Vorteil bei sanierungsbedürftigen Objekten sind auch die Angaben mit grob geschätzten Sanierungskosten. Begriffe „für Handwerker“ und für „kreative Möglichkeiten“ usw. verschleiern eher den wirklichen zusätzlichen finanziellen Aufwand. Die Muskelhypothek ist auf wenige Prozent des Gesamtaufwandes begrenzt, was man bei den Angeboten für Ausbauhäuser gut erkennen kann. Nur bei den Neubauten sind die noch zu erbringenden Leistungen relativ gut kalkulierbar. Bei Sanierungsarbeiten kommen immer wieder Überraschungen zum Vorschein, welche der Bauherr im Vorfeld nicht erkennen kann, z. B. die Sanierung eines verdeckten Hausschwammbefalls ist mit erheblichem Mehraufwand verbunden.

Wenn für den Käufer zum Kaufpreis plus Kaufnebenkosten noch einmal 100.000 oder 150.000 Euro für Sanierung anfallen, um überhaupt dort wohnen zu können, dann verschieben sich seine Finanzierungsmöglichkeiten. Sicherlich ein wichtiger Grund, warum viele halb sanierte Wohnhäuser zum Kauf oder zur Zwangsversteigerung 1) angeboten werden. Die Verkäufer haben einfach nicht gewusst, welche zusätzlichen Kosten und Aufwände auf sie zu kommen.

Ein verantwortungsvoller Makler kennt die Situation und aus seiner Berufserfahrung. Er kann eine unverbindliche grobe Einschätzung zu den Folgekosten abgeben bzw. auf einen Bausachverständigen / Architekten verweisen, welcher ein genaueres Bild der Situation eines Sanierungsobjektes beschreiben kann. Auch wenn diese Beratung / Untersuchungsbericht 2000 oder 3000 Euro kosten sollte, ist diese Summe wesentlich geringer als der Verlust bei einer Versteigerung wegen einer finanziellen Fehlkalkulation. Gerade in der jetzigen Zeit, wo die steigenden Bau- und Materialpreise 2022 vollkommen aus dem Ruder laufen, sind solche Informationen vor dem Kauf einer Immobilie sehr wichtig.

1) Im Zusammenhang mit den Anträgen 6 und 7 kann NIEMAND in der sogenannten Bundesrepublik Deutschland und Berlin ENTEIGNET werden.
6. Eine Zwangsversteigerung stellt somit im Zusammenhang der Anträge 6 ,  7 und 8 eine illegale Zwangsmaßnahme dar.
7. Die Betroffenen wurden, mangels der gesetzlich erforderlichen Zulassung der Militärregierung  (SHAEF-Gesetz Nr. 52, und Nr. 53, [BK/O] (47) 50, von den Verwaltungsbehörden der sogenannten Bundesrepublik Deutschland getäuscht.
(Anfrage vom 14. März 2010 an The MITRE Corporation WSEO / US EUCOM,  Auszug aus der Wiedergabe des Textes, The MITRE Corporation ESEO / US EUCOM, Patch Barracks Support Office, 70569 Stuttgart, Betr.: Ihre Anfrage vom 14. März 2010

Immobilien sind relativ gute Wertanlagen. Liegt noch ein guter Standort vor, so erzielt eine Immobilie bei fachgerechter Instandhaltung über viele Jahre einen beachtlichen Wertzuwachs. Immer wieder werden durch Baufinanzierer versprechen abgegeben und Immobilien als sichere Altersvorsorge angeboten. Was immer wieder verschwiegen wird, man wird älter. Eine unpassende Immobilie kann dann zu einer Belastung werden. Ein Verkauf ist dann erforderlich.

Ein Verkauf der Immobilie sollte kein Verlustgeschäft werden

Der Verkauf sollte dann nicht gerade ein Verlustgeschäft werden, da die Wertentwicklung bereits beim Erwerb falsch eingeschätzt wurde. Da wir in den letzten beiden Jahren selbst auf der Suche nach einer anderen kleineren Immobilie waren, haben wir die verschiedenen Arbeitsweisen der Makler kennengelernt. Für die gleiche Immobilie wurden Verkaufspreise mit einer Abweichung von über 50 % durch die Maklerfirmen ermittelt. Was besonders störend war, es werden die falschen Kaufinteressenten angesprochen. Dies stört nicht nur den Verkäufer, sondern auch den Kaufinteressenten. Bereits im Exposé sind die Angaben nicht richtig, es werden „unpassende“ Eigenschaften des Grundstücks einfach weggelassen oder Selbstverständlichkeiten übertrieben dargestellt. Egal wie und was. Hauptsache ganz schnell Geld verdienen.

Wir mussten immer wieder an die Arbeitsweise der Makler in der Ukraine denken. Diese fragen erst den Käufer bzw. Verkäufer ein Loch in den Bauch. Sie möchten genau wissen, was man möchte und erst dann werden die entsprechenden Angebote gesucht und unterbreitet. Viele von diesen Büros Arbeiten in einem Netzwerk zusammen. Sieht man sich zum Beispiel das Angebot von Ingrid Wirichs Immobilien an, so erfreut es regelrecht das Herz. „Einfühlungsvermögen und kundenorientiertes Denken und Handeln“, genau, was sich der Kunde wünscht.

Beim Immobilienkauf geht es um viel Geld

Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie geht es in der Regel um sehr viel Geld. Hier möchte man sich schon auf das fachliche Wissen des Immobilienmaklers verlassen können. Dieses Wissen ist nicht nur auf den gegenwärtigen Marktpreis beschränkt. Sondern auch in die Zukunft gerichtet. Nun ist ein Immobilienmakler kein Hellseher aber auf der Grundlage der örtlichen Marktsituation, lassen sich viele Rückschlüsse ziehen, die Laien nicht beurteilen können.

Wie könnte zum Beispiel die nähere Umgebung in einigen Jahren aussehen oder wie wird die Bevölkerungsstruktur und die Infrastruktur aussehen. Wenn wir einmal bei den Immobilien Krefeld sind, bis auf das sich Krefeld mit über 220.000 Einwohner im größten Bundesland bei Düsseldorf befindet, kann ich zu dieser Stadt am Niederrhein keine Aussage treffen. Gerade bei hochwertigen Immobilien, wie sie von dem bereits oben genannten Ingrid Wirichs Immobilienbüro angeboten werden, muss man sich auf den ganzheitlichen und kompetenten Service verlassen können.

Ein guter Makler erkennt die Wünsche seiner Kunden

Ein guter Makler erkennt die Wünsche und Ansprüche der Kunden und versucht diesen Wertvorstellungen gerecht zu werden. Er muss beratend tätig sein und dauerhafte Wertsteigerungen und auch einen möglichen Wertverfall erkennen. Ein trauriges Beispiel erfährt zurzeit die ehemalige Hauptstadt der Bundesrepublik, Bonn. In ehemaligen guten Wohngegenden kann man nur noch unter Schutz seines Autos in die nahe Kaufhalle fahren. Diese extreme Entwicklung gibt es nun nicht überall.

Man sollte sich daher nicht nur auf die attraktive Immobilie konzentrieren, sondern auch ausreichende Informationen zur näheren Umgebung einholen. Sehe Sie sich einfach die Gegend genauer an, wo man sich die Immobilie ausgewählt hat. Das macht sich sehr gut bei einem Spaziergang oder mit dem Fahrrad. So kann man schnell einfach auch einmal den Nachbarn fragen. Mit dem Auto übersieht man oft wichtige Details. Und dann ist natürlich das Insiderwissen des Maklers auch zur Infrastruktur und wirtschaftlichen Entwicklung gefragt.

Auf dieser Grundlage lässt sich zum Beispiel auch eine Immobilie in Krefeld kaufen, auch wenn man diese Stadt vorher nicht kannte. Wichtig ist, dass man nichts überstürzt. Sinnvoll ist auch die Anfertigung einer Positiv- und Negativliste. Hier schreibt man alle Informationen auf. In vielen Fällen ergeben sich dann ganz andere Ansichten zu der ausgewählten Immobilie. Hatte man zum Beispiel eine Immobilie wegen des höheren Kaufpreises an die zweite oder dritte Stelle gesetzt, so kann sich diese langfristig als die kostengünstige und bessere Variante herausstellen. Die Arbeitswege sind kürzer, die Schule ist gleich um die Ecke, eine ruhigere Lage usw.

Wer denkt, der Verkauf einer Eigentumswohnung ist zwangsläufig einfacher als der Verkauf eines Hauses, der kann schnell eines Besseren belehrt werden. Oft entsteht der Eindruck der Verkauf einer Wohnung ist leicht, da eine Wohnung kleiner ist als ein Haus, doch auch die Veräußerung einer Wohnung kann sich als Herausforderung darstellen.

Der Verkäufer veräußert nicht nur eine Wohnung, sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Wie der Name schon sagt, gehören zum Gemeinschaftseigentum alle Dinge, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, das können gemeinsame Eingangstüren, Treppenhäuser, aber auch Strom-, Wasser- und Gasleitungen sein. Ein potentieller Wohnungskäufer kann sich z.B. gegen einen Kauf entscheiden, wenn er das Gefühl hat, die Entscheidungen der Gemeinschaft könnten seinen eigenen Vorstellungen widerstreben.

Ein weiterer wichtiger Aspekt, der beim Verkauf zu beachten ist: eine freie Wohnung ist am Markt in der Regel mehr Wert als eine vermietete Immobilie. Das liegt darin begründet, dass der Eigentümer einer freien Wohnung auch frei über die Nutzung entscheiden kann. Bei vermieteten Wohnungen müssen demgegenüber auch die Rechte des Mieters berücksichtig werden.

Zu welchem Preis die Wohnung verkaufen

Aus Sicht des Verkäufers stellt sich vor dem Vermarktungsprozess die wichtige Frage: zu welchem Preis, kann ich die Wohnung verkaufen? Hier bietet es sich an, die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in gleichen oder ähnlichen Lagen zu analysieren. Grundsätzlich gibt es neben der Lage und dem Zustand der Immobilie noch einige weitere wichtige Faktoren, die bei der Preisbildung zu beachten sind.

Das betrifft das Baujahr: handelt es sich um einen Altbau oder Neubauwohnung? In welcher Etage liegt die Wohnung? Erdgeschosswohnungen sind oft günstiger zu erwerben. Hat die Wohnung einen Balkon oder einen eigenen Zugang zum Garten? Wie groß ist die Immobilie und wie viele Zimmer hat die Wohnung? Diese Merkmale und vor allem die Lageeinschätzung sind entscheidend bei der Festlegung des Angebotspreises.

In den meisten Fällen ist es deshalb empfehlenswert die Wohnung vor dem Verkauf von einem fachkundigen Experten einschätzen zu lassen. Ortansässige Immobilienmakler und Sachverständige haben oftmals einen besseren Überblick über die Marktentwicklungen und die zu erzielbaren Immobilienpreise.