Blog zum gesunden Bauen und Wohnen

Die Baupreiserhöhungen in den Jahren 2020 und 2021 lagen zwischen 50 bis 100 %. Die Kosten für Bauleistungen nehmen besonders seit Februar 2022 weiter zu. Dieser rasante Anstieg der Kosten nach Einschätzung von Branchenverbänden sind eine Folge durch die Corona-Pandemie, Materialmangel und den Sanktionen. Für Baufirmen und Handwerker werden die Bauleistungen unkalkulierbar und sie können den Bauherren nur noch schlecht ein verbindliches Angebot für die einzelnen Leistungsbereiche unterbreiten.

„Die Wartezeiten für einen Handwerker haben sich inzwischen auf elf Wochen im Gesamthandwerk verlängert. In den Bauhauptgewerken und den Ausbaugewerken sind sie mit 17,5 Wochen und 13,5 Wochen auf neue Rekordstände gestiegen.“

Eine der wesentlichen Ursache der Bauverzögerungen dürfte die Beschaffung der entsprechenden Baumaterialien sein. Sicherlich werden jetzt auch langsam die Auswirkungen der Corana-Pandemie deutlich.
Da viele private Bauherren relativ knapp die Finanzierung ihres Bauvorhabens kalkulieren, kommt es immer mehr zu Stagnationen der geplanten Bauvorhaben oder es erfolgt nur noch die Fertigstellung des Rohbaus. Ähnliches trifft auch für die öffentlichen Auftraggeber zu, da weniger finanzielle Mittel zur Verfügung stehen.

Viele der Bauunternehmen konnten auf der Grundlage der Subunternehmen der Subunternehmen im harten Wettbewerb existieren. Mit dem Entsendegesetz konnten viele Baustellen durch ausländisches Personal bedient werden. Die gegenwärtige politische und wirtschaftliche Krise wirkt sich natürlich nicht günstig aus. Als Beispiel sollen hier die Kostenanstiege und die Unterbrechungen der Logistikketten genannt werden.

An dieser Stelle möchte ich auf ein Artikel vom 24.6.2022 „Zukunftsfähig? Wie sich die Baubranche verändern muss“ verweisen. Herr Christoph Blepp betrachtet die gegenwärtige Situation aus der Sicht „Fachkräftebedarf, Materialknappheit und Rückstand bei der Effizienz…“ Aus kurzfristiger Sichtweise stimme ich Herrn Blepp zu. Langfristig, ob nun ein oder mehre Jahre, wird es eine ganz andere Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt geben, weg von dem zentralisierten Städtebau wieder zum dezentralisierten Wohnen mit einer energetischen Anbindung zur Natur.

Der Neubau wird als Folge der gegenwärtigen Situationen drastisch zurückgehen. Aber besonders hart wird es die Sanierung von Altbauten betreffen. Die Kosten einer Altbausanierung lassen sich ohnehin wegen der bei der Angebotserstellung nicht erkannte Bau- bzw. Alterungsschäden nur sehr ungenau einschätzen und kalkulieren.

Es werden in den nächsten Wochen und Monate wesentliche Trends im Bausektor erkennbar sein:
1. Die gesundheitlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie werden sichtbar werden, was das Problem der Wohnungsnachfrage entspannen wird.
2. Die hohen Kosten für Energie und Material verteuern die Bauleistungen. Mit der bereits deutlich sichtbaren Wirtschaftskrise sinkt die Nachfrage nach neuen Immobilien, vor allem die im höheren Preissektor angesiedelten.
3. Die künftigen hohen Energie-, Wohnneben- und Lebenshaltungskosten können sich viele Bewohner nicht mehr leisten und es werden kleinere preiswerte Wohnungen gesucht.
4. Es ist ein Rückgang der Bauaktivitäten sowie der Instandhaltung des Bestandes zu erwarten.
5. Wegen der steigenden Kosten können immer weniger Bauherren die Hauskredite bedienen und die Anzahl der Zwangsversteigerungen sowie Insolvenzen nehmen zu.
6. Mit dem Rückgang der Bauaktivitäten sollten die Immobilienpreise steigen. Es tritt jedoch der umgekehrte Fall ein. Die Immobilienpreise werden rasch fallen, da diese vorwiegend auf Spekulation beruhen und ein hoher Kaufkraftschwund entsteht.
7. Das Baugewerbe ist einer der größten Wirtschaftsbereiche. Der Anteil des Bauwesens an der volkswirtschaftlichen Wertschöpfung ist seit einigen Jahren rückläufig. Um den Bestand der vorhandenen Bauwerke zu erhalten, ist ein Mindestbestand an Baukapazitäten erforderlich.

In den letzten 5 Jahren ist der Immobilienpreis um circa 75 % angestiegen. In der Regel sind fast alle Immobilien weit überteuert. Die Immobilienblase hat sich weiter ausgedehnt. Es gibt mehrere Gründe, dazu gehören die über viele Jahre niedrigen Zinsen für ein Baudarlehn, die Verunsicherungen, was mit dem Euro passiert, Spekulationen und weitere Gründe. Hinzu kommt die erhöhte Nachfrage nach Wohnraum für die, die in den letzten Jahren zugezogen sind.

Der Markt funktioniert auf der Grundlage des Angebotes und der Nachfrage. Ist die Nachfrage, hier in diesem Fall nach Wohnraum, sehr hoch und es kann kein entsprechendes Angebot an Wohnraum bereitgestellt werden, so steigt zwangsläufig der Preis (Miete). Wie groß die Differenz zwischen dem Angebot und der Nachfrage ist, hängt vom Standort und überwiegend von den Existenzmöglichkeiten ab. Z. B. in Hamburg, München, Stuttgart usw. gibt es wesentlich mehr Arbeitsmöglichkeiten als in der Stadt Gera. In Gera bekommt man noch relativ günstig eine Wohnung, aber kaum Arbeit.

Welche Bedeutung hat eine Verknappung an Immobilien und des daraus resultierenden Preisanstieges?

Eine Verknappung an Wohnraum bzw. Häuser muss nicht unbedingt vorliegen, diese kann durch verschiedene Maßnahmen künstlich geschaffen werden. Das sind Medien, Statistiken, Banken, Hausbaufirmen, Makler, die Vermieter selbst, um nur einige zu nennen.

Um dies mit einem einfachen Beispiel zu erläutern. Einer jungen Familie stehen 180.000 Euro zur Verfügung und könnte eine Immobilie zum realen Herstellungspreis kaufen. Durch den künstlichen Preisanstieg muss sie 360.000 Euro bezahlen. Sie muss einen hohen Kredit aufnehmen. Es verdient die Bank. Der Makler verdient für seien Vermittlung das Doppelte, der Notar verdient mehr und die Grunderwerbssteuer steigt. Die Höhe der Grundsteuer hängt vom Wert der Immobilie und vom Hebesatz ab. Es gibt also viele Personen und Einrichtungen, welche einen hohen Immobilienpreis begrüßen, da sie viel mehr den Immobilienbesitzer aus der Tasche ziehen können. Sie haben auch kein Interesse daran, dass die Immobilienblase vorzeitig patzt und Immobilienpreise sinken.

Zusätzlich erhöht ein großer Kredit die Abhängigkeit von der Bank und dem herrschenden System. Man muss deren Forderungen bedingungslos und bereitwillig nachkommen, umso leichter ist man erpressbar. Genau dieser Punkt der finanziellen Abhängigkeit ist sehr wichtig, da dies die eigne Existenz und die der Familie bedrohen kann. Durch längere Krankheit oder Arbeitsplatzverlust kann z. B. die Kreditrate nicht bezahlt werden. Es folgen Zwangsvollstreckung, sozialer Abstieg usw.

Wer denkt, der Verkauf einer Eigentumswohnung ist zwangsläufig einfacher als der Verkauf eines Hauses, der kann schnell eines Besseren belehrt werden. Oft entsteht der Eindruck der Verkauf einer Wohnung ist leicht, da eine Wohnung kleiner ist als ein Haus, doch auch die Veräußerung einer Wohnung kann sich als Herausforderung darstellen.

Der Verkäufer veräußert nicht nur eine Wohnung, sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Wie der Name schon sagt, gehören zum Gemeinschaftseigentum alle Dinge, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, das können gemeinsame Eingangstüren, Treppenhäuser, aber auch Strom-, Wasser- und Gasleitungen sein. Ein potentieller Wohnungskäufer kann sich z.B. gegen einen Kauf entscheiden, wenn er das Gefühl hat, die Entscheidungen der Gemeinschaft könnten seinen eigenen Vorstellungen widerstreben.

Ein weiterer wichtiger Aspekt, der beim Verkauf zu beachten ist: eine freie Wohnung ist am Markt in der Regel mehr Wert als eine vermietete Immobilie. Das liegt darin begründet, dass der Eigentümer einer freien Wohnung auch frei über die Nutzung entscheiden kann. Bei vermieteten Wohnungen müssen demgegenüber auch die Rechte des Mieters berücksichtig werden.

Zu welchem Preis die Wohnung verkaufen

Aus Sicht des Verkäufers stellt sich vor dem Vermarktungsprozess die wichtige Frage: zu welchem Preis, kann ich die Wohnung verkaufen? Hier bietet es sich an, die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in gleichen oder ähnlichen Lagen zu analysieren. Grundsätzlich gibt es neben der Lage und dem Zustand der Immobilie noch einige weitere wichtige Faktoren, die bei der Preisbildung zu beachten sind.

Das betrifft das Baujahr: handelt es sich um einen Altbau oder Neubauwohnung? In welcher Etage liegt die Wohnung? Erdgeschosswohnungen sind oft günstiger zu erwerben. Hat die Wohnung einen Balkon oder einen eigenen Zugang zum Garten? Wie groß ist die Immobilie und wie viele Zimmer hat die Wohnung? Diese Merkmale und vor allem die Lageeinschätzung sind entscheidend bei der Festlegung des Angebotspreises.

In den meisten Fällen ist es deshalb empfehlenswert die Wohnung vor dem Verkauf von einem fachkundigen Experten einschätzen zu lassen. Ortansässige Immobilienmakler und Sachverständige haben oftmals einen besseren Überblick über die Marktentwicklungen und die zu erzielbaren Immobilienpreise.