Blog zum gesunden Bauen und Wohnen

Aufgrund der hohen Baukosten und Zinsen sank im Juli 2023 gegenüber dem Vorjahr die Zahl der bewilligten Wohnungen um fast ein Drittel (31,5 Prozent). Bei den Einfamilienhäusern gab es in den ersten 7 Monaten 2023 ein Rückgang der Genehmigungen um 36,5 % und bei Zweifamilienhäusern um 53,2 %. Bei diesem Trend des Rückgangs der interessierten Bauherren ist daher anzunehmen, dass die nicht über soviel Eigenkapital verfügen, gebrauchte sanierungsbedürftige Immobilien erwerben. Das fehlende Eigenkapital soll dann durch die sogenannte „Muskelhypothek“ ausgeglichen werden.

In den größten Immobilienportalen werden auch Immobilien im unteren Preissektor angeboten, welche teilweise saniert wurden. Der bessere Ausdruck hierfür ist, es wird eine Baustelle angeboten. Die Sanierungsarbeiten wurden mehrheitlich vom neuen Eigentümer/Bauherrn begonnen und die Immobilie als Baustelle wird wieder verkauft. Nun, es gibt verschiedene Ursachen, weshalb die Arbeiten nicht fortgesetzt wurden.

1. Es können familiäre Gründe sein. Ein Hauskauf und die Sanierung bedeuten für eine Familie eine hohe finanzielle und physische Belastung. (Nicht selten trennen sich die Partner während oder nach der Bauphase.)
2. Der Bauherr kann krank geworden sein.
3. Der Bauherr kann auch seine handwerklichen Möglichkeiten völlig überschätzt haben.
4. Der Bauherr macht eine finanzielle Fehleinschätzung. Der niedrige Immobilienpreis ermöglicht den Kauf, aber es wird trotz Eigenleistung für die Sanierung noch einmal eine sehr hohe Geldsumme benötigt. Diese Geldmenge kann doppelt oder dem mehrfachen des Kaufpreises betragen. In Einzelfällen kann der Kauf eines neuen Gebäudes billiger sein.
5. Das Haus kann energetisch wie ein Wesen betrachtet werden, siehe hier den Artikel Was sind tote und lebendige Wohngebäude?. Die neuen Eigentümer und das Haus passen energetisch (verschiedene Schwingungen) nicht zusammen. Es wird ein Haus gekauft, weil es ein gefällt und anschließend werden übermäßige Sanierungsarbeiten durchgeführt, vergleichbar mit kosmetischen Operationen, um das Aussehen vollständig zu verändern.

Immobilienmakler haben eigentlich auch die Erfahrung und Beratungspflicht gegenüber dem Käufer, er erhält ja auch eine Menge Geld für diese Dienstleistung, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern anschließend ein wesentlich höherer Anteil an Sanierungskosten anfällt. Der Makler wird als Immobilienexperte wahrgenommen und die Käufer sowie die Verkäufer haben zu ihm Vertrauen.

Vielleicht gibt es vereinzelte Makler, welche den Käufer über eine etwaige Höher der erforderlichen Sanierungskosten informieren. Da dies kaum der Fall ist, sollte vor dem Kauf bei der Besichtigung eines Sanierungsobjektes ein Bauingenieur oder Handwerksmeister hinzugezogen werden, welcher etwa die Sanierungskosten abschätzen kann. Dieses zusätzliche Honorar sollte man einplanen, bevor man später in ein finanzielles Abenteuer gerät.

Werden z. B. Neubauten mit der Möglichkeit der Erbringung von Eigenleistung errichtet, so liegt der Anteil dieser Eigenleistung zwischen 10 und 15 %. Von den Banken wird die Muskelhypothek auch in dieser Höhe angenommen. Auch wenn man sehr fleißig ist, muss der überwiegende Anteil der Sanierungsarbeiten durch Firmen erbracht werden, da der Bauherr ja auch noch arbeiten geht. Es sei, man hat sehr viel Zeit.
Ein großer Teil der Sanierungskosten werden aber auch durch die Materialpreise bestimmt.

Es gibt zwei Varianten, wie ein altes Haus saniert werden kann.
1. Das Haus soll innerhalb von kürzester Zeit fertiggestellt werden. Dies ist nur in der Regel mit Handwerksfirmen möglich und erfordert einen konkreten Finanzierungsplan und in den meisten Fällen eine Bankfinanzierung.
2. Das Haus ermöglicht zum Anfang ein oder zwei Räume, welche mit wenig Aufwand saniert und gleich bewohnt werden kann. Der Rest des Gebäudes wird Schritt-für-Schritt saniert.

Die zweite Variante ist möglich, wenn das Dach dicht ist und noch einige Jahre hält. Ebenso muss die Statik des Gebäudes in Ordnung sein, das betrifft alle tragenden Bauteile.
In der Praxis werden als Erstes die Bäder und die Küche fertiggestellt. Das sind Räume, welche einen großen Arbeitsaufwand und Kosten verursachen. Im Bad oder in der Küche kann man schlecht schlafen. Der Rest des Gebäudes ist eine Baustelle.

Es sollten als erstes 1 oder 2 Wohnräume fertiggestellt werden. Dazu gehört die Elektrik, sodass diese sauber sind und man erst einmal wohnen kann. Wenn die Fenster noch in Ordnung sind, dann können die auch später ausgetauscht werden. Der damit verbundene Schmutz und Staub hält sich in Grenzen.
Zum Anfang reicht ein Wasseranschluss mit Waschbecken, 5 l E-Boiler und ein Toilettenbecken (oder ein AC). Es reicht, wenn diese Räume „Besenrein“ sind, es wird ohnehin nicht gekocht. Schritt für Schritt werden alle anderen Bereiche des Gebäudes wunschgemäß saniert.

Wichtig ist auch, dass man nicht irgend ein Haus kauft, sondern es sollte bereits in seiner Konstruktion seinen Wünschen entsprechen. Oft sieht man halb entkernte Gebäude als Baustelle, welche wieder verkauft werden, weil der Aufwand falsch eingeschätzt wurde.

Ein altes Haus hat eine „Seele“

Ein älteres Haus strahlt nicht nur eine bestimmte Atmosphäre aus, es hat auch eine „Seele“ *). Wer sich in ein älteres Haus verliebt, sollte es auch so benutzen und bewohnen, wie es ist. In der gesamten Konstruktion und Ausstattung stellt es eine optimale Form dar. Die alten Baumeister wussten, wie die Häuser gebaut werden müssen. Wer umfangreiche Umbaumaßnahmen an einem älteren Haus plant, sollte eher ein neues Haus kaufen. Langfristig kann das neue Haus viel billiger sein. Ebenso ist das neue Haus mit den neuen Bewohnern energetisch verbunden, siehe hierzu den Artikel Die Bräuche beim Hausbau.

Ein weiterer Punkt ist die Fremdbestimmung, wie man wohnen soll und was man zu machen hat. Auf die Sache der Bauanträge bei Umbauarbeiten möchte ich hier nicht weiter eingehen. Hierfür ist ohnehin ein Bauvorlageberechtigter Bauingenieur oder Architekt erforderlich.
Wer Bankkredite braucht, hat die Wünsche des Kreditgebers zu erfüllen. Hier soll besonders der KfW-Kredit zu nennen.
Auf der Grundlage des Klimaschwindels werden eine Vielzahl bauphysikalisch unsinnige und andere teure Maßnahmen gewünscht.
Sie entscheiden selbst, was Sie möchten und auch finanzieren können bzw. wollen. Wer zusätzliche Sanierungsmaßnahmen fordert, der soll diese auch persönlich bezahlen!

*)Im Sprachgebrauch spricht man einer „Seele“. Es handelt sich hierbei um ein gespeichertes Informationsfeld, welche selbst ein unterschiedliches Schwingungsinformationsfeld besitzt. Bei einem älteren Haus, wo bereits viele verschiedene Wesen über Generationen gelebt haben, ist dieses Schwingungsinformationsfeld wesentlich größer, als bei einem neu errichteten Gebäude.
Hierzu der Artikel Der Einfluss der Baustoffe auf das Energiefeld der Menschen

Zur Information

„4. Ohne vorherige schriftlich erteilte Genehmigung der Militärregierung des Sektors, in welchem sich das Eigentum befindet, darf keine Eintragung in das Grundbuch stattfinden betreffend Eigentum, das der Kontrolle oder Konfiszierung unterliegt, wie dies im § 1 dieser Anordnung bezeichnet ist.
6. Ohne vorherige schriftlich erteilte Genehmigung der Militärregierung des Sektors, in welchem das Eigentum sich befindet, dürfen keine Schritte seitens irgendwelcher natürlicher oder juristischer Person unternommen werden, um eine Entscheidung eines deutschen Gerichtes oder des Grundbuchamtes durchzusetzen oder auszuführen,..“ [1]

Auf der Grundlage dieses Verordnungsblattes wird Folgerndes ausgelegt: Niemand kann in dem deutschen Gebiet, welches der alliierten Kontrolle untersteht, und in Berlin EIGENTÜMER von Grund und Boden und über sogenannte Notarverträge infolge von Grundbuchämtern ALLENFALLS BESITZER sein.

Quelle:
[1] Verordnungsblatt für Groß-Berlin. 3. Jahrgang. Nr. 5. 20. März 1947, S. 68, Alliierte Kommandantur Berlin Angelegenheiten betreffend das unter Kontrolle einer der Besatzungsbehörden stehende Eigentum BK/O (47) 50 21. Februar 1947, https://www.gvoon.de/art/dokumente/1947/verordnungsblatt-vobl-gross-berlin-1947/pdf/verordnungsblatt-vobl-gross-berlin-1947

Grundsätzlich sollten in dieser Zeit nur Immobilien für die Eigennutzung gekauft werden. Der Erwerb für Investitionen birgt Risiken, da die künftige Entwicklung nur schwer einzuschätzen ist, wie die Entwicklung der Materialpreise, Baukosten, Zinsentwicklung usw.

Immobilien auf der Versteigerung

Gegenüber den Angeboten von Immobilien durch die Makler haben die Preisangebote bei Versteigerungen einen interessanten Aspekt. Diese Immobilienangebote basieren in der Regel auf ein Verkehrswertgutachten. Die Preise liegen unterhalb der im Gutachten geschätzten Preise. Die zur Versteigerung angebotenen Immobilien werden je nach Interessenten zwischen dem Angebotspreis und in den meisten Fällen bis zum doppelten Preis ersteigert, natürlich auch höher.

Hinter Versteigerungen von Immobilien stehen in der Mehrheit menschliche Schicksale. Eine aktive Beteiligung an diesem System, ohne die wahren Hintergründe dieser Tragödie zu kennen, sollte von Menschen mit Herz vermieden werden.
(Anmerkung: Eine Zwangsversteigerung stellt eine illegale Zwangsmaßnahme dar, siehe SHAEF-Gesetze.)
Bei aufmerksamer Beobachtung kann eine Zunahme des Anteils der zu versteigerten Immobilien festgestellt werden. Man kann aber aus dieser Beobachtung ein Nutzen für die eigene Verhandlung beim Erwerb einer Immobilie auf dem Markt ziehen.

Die zur Versteigerung angebotene Immobilie zeigt in der Regel den niedrigsten Verkaufspreis einer Immobilie an. Man kann diese nun mit einer vergleichbaren Immobilie (Lage, Größe usw.) auf dem freien Markt vergleichen. Die erzielten Preise bei einer Auktion schwanken, liegen oft etwa beim doppelten Preis. Damit erhält der Käufer eine Preisorientierung für die gewünschte Immobilie, der unterhalb des Angebotspreises des Maklers in einem Immobilienportal liegt.

Wie nutzt man die Preisangebote bei einer Versteigerung für sich selbst

Der Immobilienkauf ist analog wie eine Geschäftsverhandlung zu betrachten. Der Verkäufer möchte möglichst einen hohen Verkaufspreis erzielen, der Käufer dagegen den niedrigsten Preis bezahlen. Der Käufer kann aufgrund der oben genannten Informationen des möglichen Immobilienpreises ein Angebot unterbreiten. Damit übernimmt der Käufer bei der Verkaufsverhandlung die Initiativ.

Das ist sehr wichtig, da die Mehrheit der Makler Bedingungen sowohl an den Verkäufer als auch an den Käufer stellen. Die Makler versuchen den persönlichen Kontakt zwischen Verkäufer und Käufer zu verhindert. Die Praxis zeigt, dass die Makler selbst private Informationen haben möchten, welche nichts mit dem Erwerb der Immobilie zu tun haben.

Der Grund hierfür kann sein, dass sich die beiden Parteien sympathisch finden und der angebotene Preis sinken könnte, was sich auf die Maklerprovision auswirkt. Nicht umsonst werden Festpreise vom Makler in seinem Vertrag festgeschrieben.
Normal könnte jeder Immobilienbesitzer seine Immobilie selbst verkaufen und so sich und dem Käufer die Maklerprovision ersparen.

Man hat aber nicht immer die Zeit und greift auf das Dienstleistungsangebot des Maklers zu. Der Makler muss sein Beruf lieben und alle Fragen genauso beantworten können, wie, wenn man den Verkäufer direkt fragt. Aber mehrheitlich arbeiten die Makler für sich selbst, statt zu helfen. Die Maklerprovision ist abhängig von der Höhe des Verkaufspreises. Je höher der Immobilienpreise ist, umso höher ist auch die Maklerprovision. In vielen Fällen vermitteln die Makler, auch noch ein Finanzierungsangebot und verdient somit zusätzlich. Künftig werden die Aufgaben der Makler anders aussehen.

Ãœber jeden Preis kann man verhandeln

Wenn Sie z. B. zu einem Autohändler gehen, dann versuchen Sie auch, das Auto möglichst mit einem Rabatt zu erwerben. Wussten Sie, dass Sie auch bei einem größeren Elektronikmarkt Rabatte bekommen können. Sie brauchen den Verkäufer nur einfach zu fragen.

In anderen Ländern ist das Verhandeln eines Immobilienpreises ganz normal. Der Preis in einem Immobilienportal ist ein Angebotspreis. Sie sind im Vorteil, sie müssen die Immobilie nicht für diesen Preis kaufen, aber der Makler möchte gerne Geld durch die Vermittlung verdienen. Er müsste die Bedingungen des Kaufinteressenten akzeptieren und dem Verkäufer diese vermitteln.
Einige Immobilien verkaufen sich abhängig von der Lage und der Nachfrage sehr schnell. Das betrifft aber nicht für alle Angebote. Hierzu muss man nur einfach einmal die großen Immobilienportale über einen längeren Zeitraum (1 bis 2 Jahre) beobachten.

Gebrauchte Immobilien

Bei gebrauchte Immobilen fallen Sanierungsarbeiten an. Es empfiehlt sich, Immobilien auszuwählen, welche bereit den Wunschvorstellungen entsprechen und keine größeren Umbauarbeiten erfordern. Nehmen Sie einfach einen Bauingenieur oder einen verantwortlichen Mitarbeiter eines Bauunternehmens mit, der pauschal die Sanierungskosten abschätzt. Das verhältnismäßig kleine Honorar bewahrt ein vor böse Überraschungen. Die Sanierungskosten können das Vielfache des Kaufpreises einer Immobilie betragen.

Auf der Seite Altbaukosten finden Sie ausgewählte Baupreise.

Der Immobilienmakler kennt die regionale Marktlage und von seiner Fachkompetenz hängt der Erfolg bei der Vermittlertätigkeit ab. Nur haben bis auf wenige Ausnahmen ihre eigentlichen Aufgaben vergessen. Sie vergessen, dass sie Geld für die erbrachte Dienstleistung bekommen. Im Zeitalter des Mangels an Immobilien gegenüber einer größeren Anzahl an Nachfragern wird genau dieser Service vernachlässigt.

Eine Hauptbeschäftigung sind Besichtigungstermine analog, wie ein Rundgang im Museum. Er ist Profi, sonst braucht man ihn ja nicht zu beauftragen. Er muss den optimalen Verkaufspreis unabhängig vom Verkehrswert finden, wobei ein unabhängiges Verkehrswertgutachten für beide Seiten, dem Verkäufer und dem Käufer, von Vorteil ist. Interessant sind die teilweisen Anforderungen einer Selbstauskunft über das private Vermögen seitens des Maklerbüros, das geht in grundsätzlich nichts an. Er ist Vermittler einer Immobilie und dafür bekommt es seine Courtage.

Die Interessenten sollten in der Anzeige darauf aufmerksam gemacht werden, dass sie selbst im Vorfeld ihre finanziellen Möglichkeiten prüfen sollten. (Eigentlich wäre das unnötig, aber die Praxis zeigt ein anderes Bild. Erst Häuser ansehen und dann Geld zählen. Beim Autokauf verhalten sich die Leute richtig und gehen nicht zu einem Lexus Autohändler, wenn sie sich nur mit Mühe einen preiswerten Kleinwagen leisten können.)

Man kann die Anzeigen aber auch mit aktuellen Daten, wie Mindesteigenkapital, Selbstbehalt usw. als Serviceleistung z. B. mit einem Link auf die eigene Homepage ergänzen. Gerade über den Selbstbehalt wird kaum nachgedacht.

Die Beschreibungen der meisten Objekte sind überwiegend mangelhaft, ein schöner Text, aber ohne Aussagen. Es gibt nur sehr wenige Objekte, welche den realen IST-Zustand ausreichend beschreiben. Eine junge Familie träumt von einem eigenen Haus, kann aber nicht überschauen, was alles noch mit einer eigenen Immobilie verbunden ist. Für den Makler ist vieles selbstverständlich, er kann dies jedoch nicht von einem Käufer verlangen, welcher in der Regel nur einmal in seinem Leben eine Immobilie kauft. Er muss beratend den Kaufinteressenten und den Verkäufer über alles aufklären. Das wäre genau seine Aufgabe als Dienstleister. Interessant ist die Verbindung Immobilienmakler und die gleichzeitige Vermittlung der passenden Hausfinanzierung.

Logisch, dass bei dem Doppelverdienst der Kaufpreis auch möglichst hoch sein sollte. Viele Makler verhalten sich analog, wie bei einem Fußballspiel mit nur einem Tor. Der Kaufinteressent muss sehr viel Geld für den Makler bezahlen, welcher aber die Interessen des Verkäufers vertritt. Der Kaufinteressent bezahlt also eine Hausbesichtigung und mehr nicht. Den Notartermin kann man auch selbst vereinbaren, dazu wird kein Makler benötigt.

Mangelhafte Informationen über die zu verkaufende Immobilie

Mangelhafte Vorinformationen verursachen nur Ärger und viel Arbeit sowohl für alle drei Parteien, den Verkäufer, Vermittler und Kaufinteressenten.

Es ist kein Wunder, warum die Leute zu einer Hausbesichtigung kommen, durch das Haus und über das Grundstück stolpern und wieder verschwinden.
Ohne Adresse macht es etwas Arbeit mithilfe von Google-Maps das Objekt zu finden. Mit der Ansicht per Satellit kann man sich auch ohne Termin eine Vorstellung von der Lage des Grundstücks und des Hauses machen. Die Wege zur Arbeit, zu Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schule oder zur Naherholung im Vorfeld abchecken.

Was bedeutet die Beschreibung „Grundstück in ruhiger Lage“ wenn es sich aber 1 km neben einer Autobahn, neben einer Eisenbahnstrecke oder einer stark befahrenen Straße befindet. Solaranlagen, Windkraftmaschinen oder Funkmasten in der Nähe schaden nicht nur der Gesundheit, es ist auch anzuzweifeln, ob sich die Immobilie künftige wieder für den zu bezahlenden Preis verkaufen lässt. Der Verkäufer neben Windkraftmaschinen wird kaum über seine ständigen Kopfschmerzen und sein Unwohlsein berichten.

Bei der Angabe der Adresse kann man im Vorfeld eines Besichtigungstermins mit den Beschreibungen in der Anzeige vergleichen. Das spart Zeit für den Immobilieninteressenten, den Makler und den Verkäufer, wenn kein unnötiger Besichtigungstermin vereinbart werden muss.

Vor- und Nachteile bei Sanierungsobjekten

Von Vorteil bei sanierungsbedürftigen Objekten sind auch die Angaben mit grob geschätzten Sanierungskosten. Begriffe „für Handwerker“ und für „kreative Möglichkeiten“ usw. verschleiern eher den wirklichen zusätzlichen finanziellen Aufwand. Die Muskelhypothek ist auf wenige Prozent des Gesamtaufwandes begrenzt, was man bei den Angeboten für Ausbauhäuser gut erkennen kann. Nur bei den Neubauten sind die noch zu erbringenden Leistungen relativ gut kalkulierbar. Bei Sanierungsarbeiten kommen immer wieder Überraschungen zum Vorschein, welche der Bauherr im Vorfeld nicht erkennen kann, z. B. die Sanierung eines verdeckten Hausschwammbefalls ist mit erheblichem Mehraufwand verbunden.

Wenn für den Käufer zum Kaufpreis plus Kaufnebenkosten noch einmal 100.000 oder 150.000 Euro für Sanierung anfallen, um überhaupt dort wohnen zu können, dann verschieben sich seine Finanzierungsmöglichkeiten. Sicherlich ein wichtiger Grund, warum viele halb sanierte Wohnhäuser zum Kauf oder zur Zwangsversteigerung 1) angeboten werden. Die Verkäufer haben einfach nicht gewusst, welche zusätzlichen Kosten und Aufwände auf sie zu kommen.

Ein verantwortungsvoller Makler kennt die Situation und aus seiner Berufserfahrung. Er kann eine unverbindliche grobe Einschätzung zu den Folgekosten abgeben bzw. auf einen Bausachverständigen / Architekten verweisen, welcher ein genaueres Bild der Situation eines Sanierungsobjektes beschreiben kann. Auch wenn diese Beratung / Untersuchungsbericht 2000 oder 3000 Euro kosten sollte, ist diese Summe wesentlich geringer als der Verlust bei einer Versteigerung wegen einer finanziellen Fehlkalkulation. Gerade in der jetzigen Zeit, wo die steigenden Bau- und Materialpreise 2022 vollkommen aus dem Ruder laufen, sind solche Informationen vor dem Kauf einer Immobilie sehr wichtig.

1) Im Zusammenhang mit den Anträgen 6 und 7 kann NIEMAND in der sogenannten Bundesrepublik Deutschland und Berlin ENTEIGNET werden.
6. Eine Zwangsversteigerung stellt somit im Zusammenhang der Anträge 6 ,  7 und 8 eine illegale Zwangsmaßnahme dar.
7. Die Betroffenen wurden, mangels der gesetzlich erforderlichen Zulassung der Militärregierung  (SHAEF-Gesetz Nr. 52, und Nr. 53, [BK/O] (47) 50, von den Verwaltungsbehörden der sogenannten Bundesrepublik Deutschland getäuscht.
(Anfrage vom 14. März 2010 an The MITRE Corporation WSEO / US EUCOM,  Auszug aus der Wiedergabe des Textes, The MITRE Corporation ESEO / US EUCOM, Patch Barracks Support Office, 70569 Stuttgart, Betr.: Ihre Anfrage vom 14. März 2010