Blog zum gesunden Bauen und Wohnen

Nicht selten ziehen gerade kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften die Selbstverwaltung in Betracht. Sei es, weil sie ihre Angelegenheiten in die eigenen Hände nehmen wollen, die Kosten scheuen oder keinen geeigneten professionellen Verwalter finden. Viele sind allerdings den praktischen und rechtlichen Herausforderungen nicht gewachsen, die die Verwaltung einer Immobilie mit sich bringt – gerade was die Sicherheit und Ordnung des Wohnhauses anbelangt.

Aufgaben eines Hausverwalters sind sehr umfangreich

Das WEG-Gesetz lässt in § 21 Abs. 1 zwar die gemeinschaftliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümer zu, in vielen Fällen lassen sich jedoch die damit verbundenen Aufgaben nicht ohne entsprechendes Fachwissen und hohen Zeitaufwand beantworten. Dies erschwert die Verwaltung und erhöht das Haftungs- und Schadensrisiko. Darüber hinaus kennen sich Selbstverwalter oft nur unzureichend mit den Haftungsrisiken und Pflichten eines Verwalters aus. Und Letztere fallen dabei besonders umfangreich aus, müssen allerdings, weil vom Gesetzgeber vorgeschrieben, beachtet werden.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Vorschriften regelmäßigen Änderungen unterworfen sind. Unter den gesetzlich vorgeschriebenen Verwaltungsaufgaben fallen nicht nur die ordentliche Fakturierung und die Aufstellung eines Wirtschaftsplans, sondern auch die angemessene Versicherung eines Gebäudes, die Instandhaltung der Immobilie sowie das Aufstellen der Hausordnung.

Welche sicherheitsrechtlichen Aspekte eine Hausverwaltung zu berücksichtigen hat

Die Eigentümer einer Immobilie haben dafür Sorge zu tragen, dass von dem Gebäude keine Gefahren ausgehen. In diesem Zusammenhang muss etwa das Dach in regelmäßigen Abständen durch eine Fachfirma überprüft werden, wobei etwaige Schäden an den Dachziegeln zu beheben sind. Kommen die Hauseigentümer dieser Sicherheitsvorschrift nicht nach und sollte durch das Herabfallen eines Dachziegels ein Passant verletzt werden, können die Bewohner für die erlittenen Verletzungen haftbar gemacht werden.

Eine professionelle Hausverwaltung lässt die einzelnen Gewerke innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen überprüfen. Eine weitere Gefahrenquelle kann an frostigen und schneereichen Tagen außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück oder dem anliegenden Gehweg entstehen. Denn aufgrund von Glatteis können Besucher und Fußgänger aus dem Gleichgewicht geraten und sich bei einem Sturz ernsthafte Verletzungen zuziehen. Auch in so einem Fall sind die Wohnungseigentümer in der Haftung. Diese Räum- und Streupflicht kann allerdings auf die Hausverwaltung übertragen werden. Von Vorteil ist dies gerade dann, wenn die Bewohner tagsüber ihrer beruflichen Tätigkeit nachgehen und die Räumung und Streuung nicht sicherstellen können. Die Sicherheit vor finanziellen Belastungen aufgrund derartiger Schadensfälle stellt der Hausverwalter durch den Abschluss entsprechender Haftpflichtversicherungen sicher.

Darüber hinaus dient die Vereinbarung einer Wohngebäudeversicherung dem wirtschaftlichen Schutz vor Gefahren wie Brand, Sturm, Hagel, Rohrbruch und Naturgewalten. Hierbei weiß der Hausverwalter ganz genau, welche Konditionen eine solche Versicherung vorweisen sollte. Im Rahmen der Vorsorgemaßnahmen setzt die Hausverwaltung zudem die Vorschriften zum Brandschutz zuverlässig um und lässt Gefahrenquellen am Gemeinschaftseigentum sorgfältig beheben. Der Sicherheit dient zudem das Verschließen der Haus- und Kellertüren in den Abendstunden.

Wie eine Hausverwaltung die Ordnung im Haus sicherstellt

Neben der Sicherheit wacht die Hausverwaltung auch über die Hausordnung, die ein friedliches Miteinander gewährleisten soll. Im Sinne der gegenseitigen Rücksichtnahme werden etwa die Ruhezeiten und die ggf. die Lautstärke von Fernseh- und Hörfunkgeräten geregelt. Um die Ruhe nicht zu stören, kann Kindern ferner das Spielen in den Fluren sowie im Treppenhaus untersagt werden. Darüber hinaus kann festgehalten werden, dass dem jeweiligen Wohnungsinhaber die Sauberkeit von Fluren und Treppen sowie die Reinigung seines Boden- oder Kellerabteils obliegt. Ein Plan für die Kehrwoche soll gewährleisten, dass sich jeder Bewohner an der Reinigung des Gemeinschaftseigentums beteiligt.

Derartige Aufgaben können jedoch nach Absprache auch von der Hausverwaltung übernommen werden. Halter von Hunden kann ferner über die Hausordnung explizit vorgeschrieben werden, dass die Wohnanlagen durch das Tier nicht verschmutzt werden dürfen. Um den Durchgang im Treppenhaus zu versperren, kann die Hausverwaltung im Rahmen der Hausordnung festlegen, dass Fahrräder, überflüssige Möbel und Kinderspielzeug im jeweiligen Privatkeller unterzubringen sind. Nicht wenige WEGs sehen sich leider mit steigenden Müllbergen konfrontiert. Eine kompetente Hausverwaltung kann über die Müllentsorgung wachen und etwa der Verunreinigung des Müllbehälters oder Zerkleinerung großvolumiger Gegenstände und Verpackungsmaterialien überwachen.

Fazit

Genannt ist lediglich ein kleiner Teil der Pflichten, die einer Hausverwaltung obliegen. Die gesetzeskonforme Umsetzung setzt eine hohe Expertise sowie viel Zeit voraus. Jeglicher Verstoß sowie die Nichteinhaltung von Vorschriften gehen zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gerade auch aus diesem Grund macht es in vielen Fällen Sinn, von einer Selbstverwaltung zu Gunsten einer professionellen Hausverwaltung abzusehen. Hierbei können Sie unter einer großen Zahl an Hausverwaltungen wählen. Für die Suche nach einer geeigneten Firma in Ihrer Nähe bietet sich natürlich das Internet an. Hier kann man auch auf eines der Zahlreichen Hausverwalter-Portale zugreifen. Zu empfehlen wäre hier zum Beispiel hausverwalterscout.de mit einer besonders großen Auswahl.