Archive for September, 2016

Denkmalgeschützte Immobilien prägen die geschichtliche Entwicklung der jeweiligen Landschaft. Die Gebäude erzählen die jeweilige kulturelle Entwicklung der Bewohner, Sitten und Bräuche. Eine unsachgemäße Sanierung und Modernisierung verändert das Gesamtbild. Das betrifft nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch die nähere Umgebung.

Wegen des Energiepreisanstieges werden die Gebäude gedämmt und der äußerliche Gesamteindruck verändert. Eine Ursache für den Anstieg ist das EEG, wo der Nachbar über die Stromrechnung die Solaranlage des Nachbargebäudes finanziert.

Der Klimaschwindel trägt ebenso dazu bei, dass die Bewohner die Gebäudehülle durch Dämmmaßnahmen verändern. Besonders die leichtgläubigen Bürger, welche im Internet oder anderen Medien etwas lesen, ohne das fachliche Hintergrundwissen zu besitzen. Sie machen bei der Modernisierung viele Fehler und tragen so zur langfristigen Zerstörung ihrer Wohngebäude bei.

Aus Kostengründen erfolgte in den Städten der ehemaligen DDR keine oder nur eine Teilsanierung der älteren Mehrfamilienhäuser. Natürlich wurden auch in einigen Stadtgebieten die älteren Gebäude weggerissen. Aber große Teile der älteren meistens aus der Gründerzeit errichteten Gebäude blieben stehen und wurden nach der Wende modernisiert und saniert.

In Leipzig hat man so im Musiker-, im Waldstraßenviertel, in Gohlis oder im Süden (Karl-Liebknecht-Straße) wunderschöne ältere Mehrfamilienhäuser. In den alten Bundesländern wurden diese älteren Gebäude durch moderne Bauten ersetzt. Man findet hier nur noch selten so große zusammenhängende Gebiete mit denkmalgeschützten Gebäuden.

Die älteren Gebäude erzählen von den ehemaligen Bewohnern und ihrer historischen Entwicklung. In den ukrainischen Karpaten kann man sehr deutlich an dem Baustil der historischen Gebäude erkennen, welche Nationalitäten in den Dörfern wohnten.

Sanierung von älteren Wohngebäuden

Der Sanierungsaufwand bei den älteren Wohngebäuden ist bei korrekter Ausführung etwa mit dem Neubau eines heute schnell aus Kalksandstein, Beton und Dämmung hingebauten Wohngebäuden gleich zusetzen. Dieser hängt jedoch vom Bauzustand und der Bauausführung ab.

Bei einem Fachwerkhaus können bei der Sanierung mehrere Tausend Euro pro Quadratmeter anfallen, bei einem Gebäude aus der Gründerzeit etwa um die 1000 Euro/qm.
Bei Lehmhäusern oder Häuser aus Bruchsteinen sind die Kosten unterschiedlich hoch. Dies hängt immer davon ab, welche Wohnanforderungen gestellt werden.

Daher sind nicht nur Neubauten, sondern auch Denkmalgeschützte Immobilien für Kapitalanleger eine interessante Anlageform. Neben der steuerlichen Sonderabschreibung und der möglichen Fördermöglichkeit braucht kein Energiepass vorgelegt werden.

Gerade Letzteres ist nicht uninteressant, da viele der propagierten Energiesparmaßnahmen wirtschaftlich nicht sinnvoll sind. Die Amortisationszeit liegt bei einzelnen Maßnahmen zum Teil bei über 20 Jahren. Ist eine Sanierung bei einer denkmalgeschützten Immobilie geplant, so benötigt man also keine Ausnahmegenehmigung, um eine uneffektive energetische Ertüchtigung zu vermeiden.

Einen weiteren Vorteil erkennt man an den (kleinen) Bauschäden bei einem älteren Gebäude. Das sind Schwachstellen, die gezielt saniert werden können. Feuchte Wände im Gründungsbereich haben eine oder mehrere Ursachen. Eine der wichtigsten ist die Kondenswasserbildung an der Wandoberfläche, welche durch Sorption aufgenommen wird. Die Feuchtigkeit wird anschließend wieder an die Raumluft abgegeben.

Ein Teil wird durch Diffusion durch die Konstruktion weitergeleitet und bei korrekter Ausführung an der Außenseite wieder abgegeben. Dieser Vorgang hängt von der Materialbeschaffenheit, dem Konstruktionsquerschnitt und äußeren und inneren Faktoren ab. Die von der Sonne beschienenen Wandoberflächen trocknen sehr schnell und Nordseiten, wo sich auch noch Gebüsch oder Bäume in unmittelbarer Nähe befinden, trockenen dagegen kaum.

Im Gebäudeinneren sorgt eine Strahlungsheizung für die Austrocknung, dagegen begünstigt eine Konvektionsheizung die lokale Durchfeuchtung einzelner Bauteilabschnitte. Letztes ist durch eine niedrige Raumluftfeuchte und höherer Temperatur auszugleichen. Hier finden sehr komplizierte thermodynamische und quantenphysikalische Prozesse statt, welche bis her nicht vollständig verstanden werden.

Diese Zusammenhänge werden beim Studium eines Bauingenieurs nicht vermittelt. Die alten Baumeister kannten diese auch nicht. Sie nutzen jedoch praktische Erfahrungen und setzten diese dann bei der Errichtung der Gebäude um.

Das beste Raumklima in einem Holz- oder Lehmhaus

Ein Holzhaus oder Lehmhaus mit Schilfdach und einer Strahlungsheizung (Ofen) schafft das beste Raumklima. Aber an diesen Gebäuden kann weder der Betonbau, der Gipsplattenhersteller noch die Dämmstoffindustrie etwas verdienen. Es ist auch verständlich, dass solche Gebäude im Städtebau unpassend sind. Bei der Städteplanung spielen andere Kriterien eine Rolle.

Leider haben die Herren und Damen im Bauordnungsamt recht unterschiedliche Auffassung zum Erhaltungswert einer historischen Immobilie und eines lokalen Wohngebietes. Einen großen Einfluss hat die langfristige städtebauliche Planung, welche sich sehr schnell auch für lokale Stadtbereiche ändern kann. Daher sollte vor der Entscheidung einer Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie ausreichend Information über eine mögliche Entwicklung des Standorts eingeholt werden.

Günstig dagegen sind Flächendenkmale, da hier sicherlich längerfristig kaum Änderungen zu erwarten sind. Unter www.estador.de erfahren Sie weitere Informationen, welche vor dem Erwerb zu beachten sind.

Historisch war eine professionelle Energieberatung nicht erforderlich. Der wichtigste Energieträger war die menschliche Arbeitskraft und als Brennstoff wurde Holz verwendet. Die Gebäude wurden aus den örtlich vorhandenen Baustoffen errichtet. In den waldreichen Gegenden aus Holz, in den übrigen Landesgebieten aus Steinen oder Lehm. Je nach Vermögen der örtlichen Bevölkerung erfolgte eine preiswerte oder gehobene Ausführung der Gebäude. Als Kind kenne ich es noch, das Leben fand vorwiegend in der Küche statt. Hier stand der Beistellherd. Es wurde das Wasser erwärmt, das Essen gekocht und das Zimmer beheizt. Die „gute Stube“ wurde nur am Sonnabendnachmittag und Sonntag benutzt, wenn Besuch kam. Die Energie war preiswert, aber im Verhältnis zum heutigen Einkommen teuer. Man ging damals mit dem Brennstoff und mit der elektrischen Energie sparsam um. Eine Energieberatung, wie sie heute auf der Grundlage gesetzlicher Vorschriften (ENEV und EEG) erforderlich ist, gab es nicht. Die Sparsamkeit mit den Energieträgern wurde durch den jeweiligen Lebensstil und des Vermögens bestimmt.

Bei der heutigen Energieberatung versteht man vorwiegend die effektive Nutzung der Wärmeenergie bei der Beheizung der Wohngebäude, Bürogebäude, Krankenhäuser, Schulen usw. In der Industrie ist der effektive Einsatz der Energieträger, wie Kohle, Gas, Öl und Strom seit vielen Jahrzehnten eine wichtige Maßnahme zur Prozessoptimierung. Es geht hierbei die Herstellungskosten der Produkte gering zu halten. Das betrifft vor allem die energieintensiven Industriebereiche, wie Metallurgie und Chemie. Der starke Energiepreisanstieg in den letzten Jahrzehnten, vor allem nach der politischen Maßnahme zur Umstellung der bisherigen konventionellen Energieerzeugung zur regenerativen Energie, sind die Herstellungskosten in den energieintensiven Industriebereichen stark angestiegen, sodass diese im Weltvergleich nicht mehr konkurrenzfähig sind. Die Folge ist eine langsame Abwanderung der produzierenden Industrie in das Ausland (siehe Folgen der Energiewende). Wirtschaftlich eine katastrophale Entwicklung, da der Anteil der Wertschöpfung sich immer weiter verringert.

In Deutschland wurde der Energiepass für jede Wohnung und jedes Haus eingeführt. Lediglich die denkmalgeschützten Häuser benötigen kein Nachweis. Für die Erstellung eines Ausweises ist ein Energieberater zuständig, wie z. B. die Firma Klode Energie-Impuls. Natürlich hat der Energieberater viele weitere Aufgaben, wie z. B. im Gebäude effektiv Energie eingespart werden kann.
Eine Dämmung zum ungedämmten Dachboden ist preiswerter und effektiver als eine nachträgliche Fassadendämmung auf einem 36er oder dickerem Ziegelmauerwerk. Bei dem Einbau neuer Fenster ist darauf zu achten, dass der U-Wert der Fenster größer ist als bei der Außenwand. Das ist erforderlich, damit sich zu erst an der Glasscheibe das Kondenswasser niederschlägt und nicht an der Wandoberfläche. Das Kondenswasser sieht man und weiß, jetzt muss gelüftet werden.

Möchte man sein Haus sanieren, so sind Kriterien der energetischen Ertüchtigung zu erfüllen. Hierzu stehen verschiedene Förderprogramme zur Auswahl. Vor der Fördermittelbeantragung im Rahmen der neuen Auflagen aus EEWärmeG, EnEV oder EnEG ist ein Energieberater einzubeziehen. Ein qualifizierter Berater gibt genau dort Empfehlungen für Maßnahmen zur Energieeinsparung, welche sinnvoll sind und eine gute wirtschaftlich versprechen.

Sind die Energiepreise in Deutschland unabhängig von der verbrauchten Menge, so regulieren andere Länder das Energiesparen über die Verbrauchsmenge. So liegen zum Beispiel in der Ukraine bis zum Oktober 2016 die Stromkosten bis 100 kWh/Monat bei 0,57 Gr., von 101 bis 600 kWh/Monat bei 0,99 Gr. und über 600 bei 1,55 Gr (29 Griwna etwa 1 Euro). Für die normale Bevölkerung eine enorme Belastung. Die Bewohner müssen sich wirklich etwas einfallen lassen, wie sie Energie sparen, um nicht in die nächste Kategorie zu kommen. Es gibt hier auch keine Heizkostenzuschuss oder eine andere Unterstützung für die Heizung.