Blog zum gesunden Bauen und Wohnen

Gerade bei älteren Gebäuden können Mängel auftreten, die beim Kauf nicht gesehen werden. Ein solcher Schaden kann durch den Echten Hausschwamm auftreten. Dieser gefährliche Gebäudeschädling wächst im verdeckten Bereich. Das heißt, er wächst in Hohlräumen, wie hinter Holzverkleidungen oder in der Holzbalkendecke. Solche Schäden sind meist erst dann erkennbar, wenn die Dielung einbricht oder die Holzverkleidung vor einer feuchten Wand sich wölbt. Auch wurden im Erdgeschossbereich auf der Innenseite der unteren Wandabschnitte der Außenwand Bitumenpappen angebracht und verputzt. Damit wollte man die Innenwand vor Nässe schützen. Gerade hier zwischen der feuchten Wand und der Bitumenpappe kam es oft zu einem Hausschwammbefall. Dieser wurde erst bei der Putzentfernung sichtbar.

In anderen Fällen wurde zwar ein Holzschaden erkannt, aber als „harmlose“ Holzfäule eingeschätzt. Diese Situationen sind dann nach dem Kauf des Wohngebäudes ärgerlich. Die mit der zusätzlichen Sanierung verbundenen Kosten sind natürlich nicht eingeplant und fordern den neuen Eigentümer. Rechtsstreite wegen Hausschwamm gingen bisher oft für den neuen Eigentümer verloren. Wobei ich hier einige Verkäufer keinen Vorwurf machen kann, da sie einfach den Schaden nicht kannten bzw. als geringfügig einschätzten. Ein altes Haus ist nun nicht mehr neu und es treten an verschiedenen Bauteilen Schäden auf. Das Dach muss neue gedeckt werden, da einige Dachsteine kaputt sind oder der Putz bröckelt ab. Es gibt aber auch andere Hausverkäufer, die den Schaden bewusst verschweigen. Solche Schäden durch den Echten Hausschwamm werden aber auch bewusst für Spekulationen ausgenutzt. Bei einer Wohneigentümerin in Berlin wurde ein Hausschwammschaden sichtbar. Offensichtlich wurde die Sanierung des älteren Wohngebäudes vor dem Verkauf nicht korrekt ausgeführt. Statt der Sanierung sollte sie unbedingt die Wohnung wieder zurück verkaufen. Der Hintergrund war der in der Zwischenzeit um circa 1000 Euro gestiegene Quadratmeterpreis in dieser Wohngegend.

Durch den Bundesgerichtshof wurde am 04.04.2014 (Az. V ZR 275/12) ein Grundsatzurteil gefällt. Darin heißt es: Der Verkäufer muss maximal für die Beseitigung eines Mangels so viel bezahlen, wie das Haus wegen des Mangels wert ist. Entscheidend ist nicht der Kaufpreis, sondern der Verkehrswert, welcher vom Sachverständigen festgestellt wird.

Grundsätzlich muss der Käufer die Sanierung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten durchführen. Erfolgt dies nicht, so muss der Verkäufer den höheren Sanierungsaufwand nicht zahlen.

Im vorliegenden Fall wurde das Grundstück im Kreuzberg (Berlin) auf einen Verkehrswert von 600.000 Euro ohne Hausschwamm und mit der Wertminderung auf 507.000 Euro geschätzt. Aufgrund des Urteils des Bundesgerichtshofes muss vom Kammergericht die Summe neu verhandelt werden, die in diesem Fall nur knapp 100.000 Euro betragen würde. Die Verkäuferin hatte bereits 135.000 Euro erstritten und wollte weitere 500.000 Euro für die Sanierung.

Dieses Urteil lässt sich direkt nur auf den Kauf von Häusern oder Grundstücke anwenden. Das Urteil gilt nicht, wenn vorsätzlich Mängel verschwiegen werden. Eine neutrale Begutachtung durch einen Sachverständigen für Verkehrswertermittlung vor dem Verkauf des Grundstücks oder des Hauses ist sehr sinnvoll, um sich vor Ãœberraschungen zu schützen. Dies sollte im Interesse des Käufers und Verkäufers liegen.